En febrero de 2026, el estudio Gehl Architects — con sede en Copenhague y más de 250 ciudades rediseñadas en el mundo — entregó un documento de 136 páginas con el masterplan de revitalización del Centro de Florianópolis.
El proyecto fue encargado y financiado por la ACIF (Associação Comercial e Industrial de Florianópolis), por la CDL (Câmara de Dirigentes Lojistas) y por la Municipalidad de Florianópolis, en asociación con el estudio local LUA. El título oficial es Florianópolis Downtown Public Space: Concept Design & Masterplan Framework.
Esta guía explica qué contiene el documento, qué propone y cómo proyectos de este tipo históricamente han afectado el mercado inmobiliario en otras ciudades.
1. Quién es Gehl Architects y por qué esto importa
Jan Gehl es un arquitecto y urbanista danés cuya obra definió el campo del «urbanismo a escala humana» — la idea de que las ciudades deben ser diseñadas para peatones, no para automóviles. El estudio que lleva su nombre ha trabajado en proyectos en Nueva York, Melbourne, Moscú, Ciudad de México, Oslo y decenas de otras ciudades.
El hecho de que Florianópolis haya contratado este estudio no es un detalle de relaciones públicas. Es una señal de intención institucional — la CDL y la Municipalidad están apostando dinero real a una visión específica de cómo debe funcionar el Centro.
El documento entregado en febrero de 2026 es el producto de esa apuesta: un plan con diagnóstico basado en datos de campo, propuestas concretas y tres proyectos piloto con faseamiento definido.
2. Cómo se construyó el masterplan
Antes de proponer cualquier intervención, el equipo Gehl pasó meses recopilando datos en el terreno. El método utilizado se llama PSPL (Public Space Public Life) — conteos presenciales de flujo de peatones, análisis de comportamiento y mapeo de cómo los espacios se usan realmente.
Los relevamientos en Florianópolis ocurrieron los días 30 y 31 de octubre y 19, 22 y 25 de noviembre de 2025, en dos puntos principales:
Zona del Mercado Público:
– Pico de movimiento: tarde de martes, 15.500 personas/hora
– Sábado: pico al mediodía con apenas 1.100 personas/hora — el Centro se vacía durante el fin de semana
– 85% de las personas detenidas están de pie o en asientos comerciales — faltan bancos públicos
– Solo 3% son niños menores de 14 años — el espacio no atrae familias
Zona Escolar (Calle Esteves Júnior):
– 55% de las personas en movimiento son niños, principalmente alrededor de las escuelas
– Movimiento 5× mayor en días de semana comparado al sábado
– Solo 4,4% usan bicicleta — la infraestructura no estimula el uso
Además de los datos de campo, el proceso incluyó cinco grupos temáticos con más de 65 participantes y caminatas colaborativas con residentes, comerciantes y técnicos de la Municipalidad.
3. Las cinco estrategias del masterplan
El documento organiza las propuestas en cinco ejes estructurantes:
3.1 Movilidad Sostenible
Red multimodal con foco en peatones y ciclistas. Las principales propuestas:
- Zonas de 30 km/h como norma en el Centro — reducción mediante diseño de la vía, no solo señalización
- BRT con paradas junto a la acera (no en el cantero central), con referencias en Ciudad de México y Portland
- Ciclovía segregada unidireccional en la Av. Gama D’Eça como proyecto piloto de buenas prácticas
- Conexión elevador/funicular entre el Parque da Luz y la Beira-Mar Norte (proyecto ya estudiado por la PMF)
- Reducción gradual de espacios de estacionamiento en la vía (2–5% anual)
3.2 Espacios Públicos y Resiliencia Climática
- Corredor verde este–oeste por la Av. Paulo Fontes — área con islas de calor de hasta 41°C registradas
- Parque lineal en la orla, desde el Clube de Remo al CIC, con arborización y enfriamiento
- Jardines pluviales y canteros para captación de lluvia en todas las intervenciones
- Especies nativas recomendadas: Ipê roxo, Jacarandá, Pitanga, Cambuí, Aroeira — con apoyo técnico de la empresa Arboran
3.3 Barrios Completos e Inclusivos
- Incentivo a la vivienda en el núcleo histórico — retrofit de edificios subutilizados para habitación
- Centro Este como polo cultural: estudios, talleres, restaurantes, oficinas creativas
- Fachadas activas en el eje Calle Esteves Júnior → Av. Rio Branco: comercio, cafés y espacios de convivencia en planta baja
- Reutilización de edificios alrededor del Mercado Público para fines residenciales
3.4 Diseñar para Niños
- Calles escolares con velocidad máxima de 10 km/h
- Espacios de juego y conexiones seguras entre escuelas, plazas y la orla
- Referencia internacional: París — programa rue aux écoles — 300 calles rediseñadas, 100 de ellas totalmente peatonales
3.5 Turismo Estacional
- Nuevos polos de atracción para distribuir el flujo turístico a lo largo del año, no solo en verano
- Circuitos culturales y conectividad ciudad–mar
4. Los tres proyectos piloto
El masterplan identifica tres áreas prioritarias con propuestas detalladas y faseamiento definido:
4.1 Mercado Vivo — Zona del Mercado Público
El estacionamiento de superficie con 150 espacios al lado del Mercado Público sería transformado en una plaza de 8.000 m² con jardines pluviales, fuente interactiva nivelada al piso, pabellones gastronómicos, parque infantil y estructura de sombra para ferias y eventos.
La Calle Francisco Tolentino sería peatonalizada — el comercio pasaría a ocupar la vía, integrado al TICEN. El TICEN en sí tendría uso mixto: oficinas, coworkings y galería.
4.2 Zona Escolar — Calle Esteves Júnior Norte
El trecho norte de la Calle Esteves Júnior (aproximadamente 150 metros) sería transformado en calle-plaza: velocidad máxima 10 km/h, calle al nivel de la acera, espacios de juego. La Plaza Esteves Júnior — que según el documento fue excavada con cañones del Forte Francisco Xavier — sería calificada como plaza histórica de barrio.
4.3 Travesías seguras en Beira-Mar Norte
El problema: la Av. Jorn. Rubens de Arruda Ramos tiene entre 8 y 11 carriles de circulación a 80 km/h y registra 76 dB de ruido — por encima del límite de 65 dB de la OMS. Cruzar a pie es difícil y el tiempo semafórico es insuficiente.
El documento analizó tres escenarios:
| Escenario | Evaluación Gehl |
|---|---|
| Paso de peatones calificado (elevado, ampliado) | Recomendado — más económico, más inclusivo, replicable |
| Rebajamiento de la vía (túnel) | Impacto transformador pero costo muy alto |
| Pasarela elevada | No recomendado — barreras de accesibilidad y pérdida de vitalidad |
5. Las tipologías viarias propuestas para el Centro
El plan clasifica las calles del Centro en cinco tipos y propone intervenciones distintas para cada:
| Tipo | Representante en Florianópolis | Propuesta principal |
|---|---|---|
| XL — arterial extragrande | Av. Beira-Mar Norte (Rubens de Arruda Ramos) | BRT; reducción de 80 a 60 km/h; ciclovía |
| L — arterial primaria | Av. Paulo Fontes | BRT con paradas en la acera; ciclovías segregadas |
| M — vía colectora | Av. Gama D’Eça / Av. Rio Branco | Ciclovías segregadas; carriles de autobús; aceras mínimas de 2,5 m |
| S — vía local/compartida | Calle Esteves Júnior | 10 km/h; calle al nivel de la acera; calle-plaza en el trecho norte |
| Cal. — peatonal | Calle Francisco Tolentino | Peatonalización; mesas y sillas externas |
La Av. Rio Branco aparece clasificada como corredor Tipo M — vía colectora con propuesta de ciclovía segregada, carriles de autobús prioritarios y aceras ampliadas.
6. Qué proyectos de este tipo hacen con el mercado inmobiliario
El mismo documento cita precedentes internacionales con datos. Regente compiló los más relevantes:
| Ciudad / Proyecto | Intervención | Resultado |
|---|---|---|
| Bilbao | Revitalización del puerto + museo Guggenheim | +150% en las áreas del corredor de intervención |
| Copenhague | Intervenciones Gehl en Nørrebrogade y Vester Voldgade | +20–40% por encima del restante de la ciudad |
| Lisboa — Parque das Nações | Reconversión industrial en barrio mixto (Expo 98) | +300% para quien compró entre 1998 y 2004 |
| King’s Cross, Londres | Reconversión industrial → hub cultural y residencial | +70% tras las obras |
| Curitiba — Rebouças | Revitalización urbana | +80% en 5 años |
| Brighton — New Road | Peatonalización de vía central | +162% de peatones; +33% en ventas del comercio |
| Seúl — Cheonggyecheon | Remoción de autopista elevada; recuperación de arroyo | 170.000 vehículos removidos; aumento del uso de transporte público |
| Madrid Río | 6 km de autopista enterrada; parque lineal | Valorización de todos los barrios adyacentes |
Estos casos tienen en común una secuencia: anuncio → obras → conclusión → fijación de precios por el mercado. En todos ellos, los mayores retornos fueron capturados por quienes compraron antes o durante las obras — antes de que el mercado incorporara la transformación en el precio.
En el Centro de Florianópolis, el masterplan fue entregado en febrero de 2026. Las obras aún no han comenzado.
7. Qué está previsto para la Av. Rio Branco y entorno
El documento menciona la franja entre la Calle Esteves Júnior, Calle Bocaiúva, Av. Rio Branco y la orla como el epicentro de las transformaciones de movilidad activa en el masterplan. Específicamente:
- La Av. Rio Branco es clasificada como Tipo M — corredor con propuesta de ciclovía segregada y aceras calificadas
- El eje Calle Esteves Júnior → Av. Rio Branco es identificado como prioritario para calificación de fachadas activas
- El área está en el radio de 5 a 10 minutos a pie de los tres proyectos piloto
Hoy, departamentos en el Centro de Florianópolis están siendo negociados por debajo de R$22.000/m². Para efectos de comparación: en Lisboa, quien compró en el Parque das Nações antes de las obras de la Expo 98 compró con descuento respecto al restante de la ciudad. El barrio terminó valiendo 3× más de lo que valía cuando las obras comenzaron.
No existe garantía de que lo mismo suceda en Florianópolis — los proyectos urbanos dependen de ejecución, política y tiempo. Pero el patrón está documentado, y el Centro está al inicio de este proceso.
FAQ
¿Qué es el Plan Gehl de Florianópolis?
Es un masterplan de revitalización del Centro de Florianópolis elaborado por el estudio Gehl Architects (Copenhague) en asociación con el estudio local LUA, encargado por la ACIF, CDL y Municipalidad de Florianópolis. El documento de 136 páginas fue entregado el 12 de febrero de 2026 y propone intervenciones en movilidad, espacios públicos, calificación de barrios y tres proyectos piloto con faseamiento definido.
¿Quién contrató a Gehl Architects para el proyecto de Florianópolis?
La contratación fue realizada por la ACIF (Associação Comercial e Industrial de Florianópolis), por la CDL (Câmara de Dirigentes Lojistas) y por la Municipalidad de Florianópolis, mediante las secretarías SMPHDU y SEPEC.
¿El Plan Gehl ya fue aprobado por la Municipalidad?
El documento entregado en febrero de 2026 es un masterplan conceptual — un framework de directrices y proyectos piloto, no un proyecto ejecutivo aprobado. La implementación depende de etapas posteriores: detallamiento de proyectos, licitaciones, aprobaciones y presupuesto público. Los tres proyectos piloto tienen faseamiento definido, pero sin fecha oficial de inicio de obras.
¿Cuáles son los tres proyectos piloto del Plan Gehl en Florianópolis?
(1) Mercado Vivo: transformación del estacionamiento al lado del Mercado Público en plaza de 8.000 m² y peatonalización de la Calle Francisco Tolentino. (2) Zona Escolar: calle-plaza en el trecho norte de la Calle Esteves Júnior, con foco en los niños que circulan por el área. (3) Travesías seguras en Beira-Mar Norte: calificación de los pasos de peatones para mejorar la conexión del Centro con el mar.
¿Cuál es el impacto del Plan Gehl en los precios de inmuebles en el Centro de Florianópolis?
No existe proyección oficial de impacto de precios. Lo que existe son precedentes internacionales documentados en el mismo masterplan: en Bilbao, áreas cercanas al corredor de intervención se valorizaron 150%; en Copenhague, proyectos Gehl generaron 20 a 40% por encima del restante de la ciudad; en Lisboa, el Parque das Nações se triplicó en valor entre el anuncio y la consolidación. La correlación entre urbanismo calificado y valorización de inmuebles es consistente en múltiples casos — pero la velocidad y magnitud dependen de la ejecución del proyecto.
¿La Av. Rio Branco está incluida en el Plan Gehl?
Sí. La Av. Rio Branco es clasificada en el masterplan como corredor Tipo M (vía colectora), con propuesta de ciclovía segregada unidireccional, carriles de autobús prioritarios y aceras mínimas de 2,5 m. El eje Calle Esteves Júnior → Av. Rio Branco es identificado como prioritario para calificación de fachadas activas (comercio, cafés y usos mixtos en planta baja).
