Due diligence inmobiliaria: lista completa de certificados para comprar con seguridad

La *due diligence* inmobiliaria de los certificados es la fase de investigación documental que precede a cualquier compra de un inmueble. El objetivo: identificar los riesgos jurídicos, fiscales y urbanísticos antes de firmar el contrato y abonar el precio.

Quienes invierten en inmuebles en Florianópolis se enfrentan a particularidades que hacen que este análisis sea aún más crucial. Los terrenos marítimos, las áreas de conservación, las parcelas incluidas en una matrícula matriz y el historial de contratos no registrados exigen una verificación detallada.

• La *due diligence* examina los certificados del inmueble, del vendedor y otros documentos complementarios
• El registro actualizado —el documento principal— tiene una validez de solo 30 días
• La Ley 13.097/2015 concentró los riesgos en el registro, pero no eliminó la necesidad de los demás certificados

A continuación, la lista completa de certificados, dónde obtenerlos, cuál es la validez de cada uno y el procedimiento de análisis.

¿Qué es la *due diligence* inmobiliaria en materia de certificados y por qué hay que realizarla?

La «due diligence» inmobiliaria en materia de certificados consiste en recopilar y analizar todos los documentos que revelan la situación jurídica del inmueble y del vendedor. El término proviene del inglés y significa «diligencia debida»: el cuidado mínimo que debe ejercer un comprador prudente.

El análisis protege frente a cargas reales sobre el inmueble (embargos, hipotecas, usufructos), restricciones urbanísticas (prohibiciones, zonas de conservación, retranqueos) y pasivos del vendedor (ejecuciones fiscales, laborales o por quiebra). Los riesgos de comprar un inmueble en posesión ilustran lo que ocurre sin esta verificación.

La Ley 13.097/2015 y el principio de concentración en el registro

La Ley 13.097/2015 estableció que los actos jurídicos sobre inmuebles solo surten efectos frente a terceros de buena fe si están inscritos en el registro de la propiedad (Fuente: planalto.gov.br — Ley 13.097/2015). Este principio protege al comprador que consulta el registro y no encuentra restricciones.

• Antes de esta ley, los embargos en jurisdicciones lejanas podían afectar al comprador aunque no figuraran en el registro
• Tras la entrada en vigor de la ley, quien figure como tercero de buena fe y haya consultado el registro goza de una protección reforzada
• La protección no es absoluta: los fraudes contra los acreedores y las simulaciones aún pueden anular la venta

Lista de verificación completa: más de 15 certificados para comprar un inmueble con seguridad

La siguiente lista organiza los certificados en tres grupos. Para cada uno de ellos, indicamos dónde obtenerlo y su validez habitual.

Certificados del inmueble

• Registro actualizado — Registro de la Propiedad de la circunscripción — validez: 30 días
• Certificado de cargas reales — misma oficina — revela embargos, hipotecas y retenciones — validez: 30 días
• Certificado de ausencia de deuda del IPTUIPTU — Imposto Predial e Territorial UrbanoTributo municipal anual sobre imóveis urbanos. Base de cálculo é o valor venal — quase sempre abaixo do valor de mercado — definido pela prefeitura.Ver tudo → — Ayuntamiento de Florianópolis (PMF) — acredita la ausencia de deudas municipales
• Certificado de situación fiscal del inmueble — Agencia Tributaria Federal (para inmuebles rurales: ITR)
• Certificado de viabilidad urbanística — Ayuntamiento/SMDU — verifica la zonificación y el uso permitido

Certificados del vendedor — persona física

• Certificado de ausencia de deudas laborales (CNDT) — tst.jus.br — validez: 180 días
• Certificado de distribución civil — TJSC (tjsc.jus.br) — acciones judiciales en la jurisdicción del inmueble y del domicilio del vendedor
• Certificado de distribución federal — Justicia Federal (jfsc.jus.br) — ejecuciones fiscales, acciones federales
• Certificado de ausencia de expedientes en la Justicia Laboral — TRT12 — demandas laborales
• Certificado de protestos — Central de Protestos de Florianópolis — validez: 30 días
• Certificado de interdicción y tutela — TJSC — comprueba la capacidad civil del vendedor

Certificados del vendedor — persona jurídica

Cuando el vendedor sea una empresa, añada:

• Certificado simplificado de la Junta de Comercio — JUCESC — confirma la existencia y los representantes legales
• Certificado de ausencia de quiebra y de concurso de acreedores — TJSC — validez: 90 días
• Certificado de no deuda federal (impuestos e INSS) — Agencia Tributaria Federal — validez: 180 días
• Certificado de no deuda estatal — Secretaría de Hacienda/SC — deudas del ICMS

Certificados complementarios para Florianópolis

Florianópolis exige prestar atención a documentos específicos que no aparecen en las listas de verificación genéricas.

Certificado de enfiteusis para terrenos marítimos

Para inmuebles situados en zonas costeras, solicite el certificado de situación patrimonial ante la SPU (Secretaría del Patrimonio de la Unión). Este documento indica si el terreno se clasifica como terreno marítimo y si existen deudas pendientes por concepto de foro, tasa de ocupación o laudêmio.

• Sin este certificado, el comprador podría adquirir un inmueble con deudas con la Unión
• El laudêmio del 5 % grava la transacción y debe abonarse antes de la inscripción
• En Florianópolis, unos 30 000 inmuebles se encuentran en zona marítima (Fuente: SPU/SC — gov.br)

Solicita también el certificado de conformidad medioambiental de la FLORAM (Fundación Municipal del Medio Ambiente) para inmuebles situados cerca de dunas, restingas o APPs. La documentación para la financiación inmobiliaria también exige buena parte de estos certificados.

¿Cómo analizar los certificados obtenidos?

Reunir los certificados es la mitad del trabajo. La otra mitad requiere una lectura técnica y el cotejo de la información.

Procedimiento de análisis documental

El abogado o el asesor inmobiliario debe seguir esta secuencia:

• Leer el registro de la propiedad en su totalidad: comprobar la cadena de titularidad, las anotaciones, los embargos, las hipotecas y la superficie registrada
• Comparar la superficie que figura en el registro con el levantamiento topográfico: las discrepancias indican una invasión de superficie o un error registral
• Cruza el CPF/CNPJ del vendedor con todos los certificados de distribución: cualquier acción puede generar un riesgo futuro
• Verificar el origen de la propiedad: si el vendedor la adquirió hace menos de tres años, analizar la venta anterior (riesgo de fraude contra los acreedores —art. 158 del Código Civil—)
• Confirma que el IPTU y las tasas estén al corriente: las deudas anteriores se asocian al inmueble, no al deudor
• Los certificados de ausencia de deudas no impiden automáticamente la compra. Dependen del análisis del valor y la naturaleza de la acción
• Las acciones de ejecución fiscal contra el vendedor suponen una alerta máxima: pueden dar lugar a un embargo en cualquier momento
• Los inmuebles con más de una inscripción (superposición) requieren una rectificación antes de la compra

¿Qué ha cambiado la Ley 13.097/2015 en la *due diligence*?

La Ley 13.097/2015 introdujo el principio de concentración de los actos en el registro. En la práctica: si el registro del inmueble no recoge ninguna restricción, el comprador de buena fe está protegido frente a cargas no publicadas.

Antes de la ley, los acreedores podían alegar fraude incluso sin haber inscrito el embargo en el registro. El comprador tenía que revisar certificados en decenas de jurisdicciones para protegerse. La ley redujo esta carga, pero no la eliminó.

• El STJ sigue reconociendo el fraude contra los acreedores incluso sin inscripción, en casos de connivencia probada (Fuente: stj.jus.br)
• Las acciones por conducta administrativa indebida y por infracciones medioambientales pueden afectar al inmueble independientemente de su inscripción
• La recomendación técnica sigue siendo la misma: obtenga todos los certificados, incluso con la protección de la ley. Si detecta irregularidades, consulte cómo regularizar un inmueble en Florianópolis

¿Cuáles son los riesgos de no realizar la *due diligence* inmobiliaria?

Omitir la *due diligence* expone al comprador a pérdidas que van mucho más allá del valor invertido.

Desahucio: pérdida del inmueble tras la compra

La desposesión se produce cuando el comprador pierde el inmueble por una resolución judicial a favor de un tercero con un derecho anterior. Esto ocurre cuando el vendedor no era el verdadero propietario o cuando existía un embargo no identificado.

• El comprador puede reclamar una indemnización al vendedor, pero la ejecución de dicha sentencia es lenta e incierta
• Si el vendedor carece de patrimonio, el comprador pierde tanto el inmueble como el dinero

Embargos ocultos y fraude contra los acreedores

Un vendedor con deudas puede vender el inmueble para deshacerse de su patrimonio antes de que los acreedores le alcancen. La justicia puede declarar la venta nula (fraude procesal) o anulable (fraude contra los acreedores).

• Fraude procesal: el acreedor no necesita demostrar la mala fe del comprador. Basta con que existiera una acción judicial contra el vendedor en la fecha de la venta
• Fraude contra los acreedores: requiere una acción pauliana y la prueba de connivencia o *scientia fraudis*

En Florianópolis, las demandas laborales y fiscales contra constructoras y promotoras inmobiliarias dan lugar a embargos que afectan a los compradores de viviendas. La *due diligence* identifica estos riesgos antes de que se materialicen.

• Los inmuebles en proceso de sucesión con irregularidades pueden tener herederos que impugnen la venta
• Los inmuebles situados en zona marítima sin certificado de la SPU se bloquean en la notaría a la hora de la inscripción
• Los terrenos sin licencia de ocupación impiden la financiación bancaria y la contratación de un seguro
• Para quienes aún están indecisos, conviene valorar si merece la pena comprar o alquilar en Florianópolis antes de invertir

Preguntas frecuentes sobre la *due diligence* inmobiliaria y los certificados

¿Cuánto cuesta realizar una *due diligence* completa?

El coste de los certificados oscila entre 500 y 1.500 reales. Los honorarios de los abogados por el análisis oscilan entre 1.500 y 5.000 reales, según el valor y la complejidad del inmueble. Si el inmueble presenta irregularidades, el siguiente paso es regularizarlo. Esta inversión representa menos del 1 % del valor del inmueble y puede evitar pérdidas del 100 %.

¿Qué certificado es el más importante?

El registro actualizado del inmueble. En él se recoge todo el historial jurídico del bien: propietarios anteriores, cargas, embargos, hipotecas e inscripciones. Ningún análisis comienza sin él.

¿Necesito un abogado para realizar la *due diligence*?

La ley no lo exige, pero el análisis técnico de los certificados requiere conocimientos jurídicos. Un documento aparentemente limpio puede contener inscripciones que indiquen riesgo. El coste del abogado es insignificante en comparación con el valor que está en juego.

¿Sustituye la *due diligence* al seguro de título?

No. La *due diligence* identifica los riesgos antes de la compra. El seguro de título (*title insurance*), habitual en otros países y en auge en Brasil, cubre las pérdidas derivadas de vicios no detectados. Son instrumentos complementarios.

¿Cuánto tiempo se tarda en reunir todos los certificados?

Entre 5 y 15 días laborables. Los certificados en línea se obtienen en cuestión de minutos. Los certificados físicos (en algunas oficinas de registro, FLORAM) requieren una solicitud presencial y un plazo de emisión de entre 3 y 7 días.

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