Cuando el alquiler no entra, la primera reacción es llamar. La segunda es esperar. La tercera — y que debería ser la primera — es entender cuáles derechos el propietario tiene garantizados por ley y cómo ejercerlos sin comprometer el proceso jurídico posterior.
La Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) es clara: el no pago del alquiler es causa legítima para rescisión del contrato y desalojo. El propietario tiene derecho de recibir el alquiler, los gastos y todos los costos causados por la mora — incluidos honorarios de abogado.
Su derecho inmediato: notificar y exigir pago
Apenas el alquiler atrasa, el propietario tiene el derecho de notificar formalmente al inquilino, exigiendo pago de la deuda más multa e intereses.
La multa por atraso es generalmente definida en contrato — el estándar es 10% sobre el valor del alquiler. Los intereses de mora son del 1% mensual (o lo que el contrato determine, respetando los límites legales).
Cómo hacer la notificación:
– Carta con aviso de recepción (AR) por Correios
– Notificación vía escribanía (más formal y con mayor valor probatorio)
– Correo electrónico con confirmación de lectura (cuando el contrato lo prevé)
La notificación formal documenta que el propietario comunicó la deuda — lo cual es necesario si el proceso evoluciona a acción judicial.
Derecho de rescindir el contrato por falta de pago
El propietario tiene derecho de interponer acción de desalojo por falta de pago apenas el alquiler atrasa. La ley no exige que espere meses — la mora ya es fundamento suficiente para iniciar la acción.
En la práctica, los abogados recomiendan aguardar la notificación y un plazo mínimo (generalmente 15 a 30 días) antes de iniciar, para demostrar buena fe y evitar contestación de que el inquilino no tuvo oportunidad de regularizar.
Lo que el propietario puede pedir en la acción:
1. Desalojo del inquilino
2. Cobranza de todos los alquileres atrasados
3. Cobranza de gastos (expensas, IPTUIPTU — Imposto Predial e Territorial UrbanoTributo municipal anual sobre imóveis urbanos. Base de cálculo é o valor venal — quase sempre abaixo do valor de mercado — definido pela prefeitura.Ver tudo →, agua, luz) en atraso
4. Multa por atraso e intereses de mora
5. Honorarios de abogado — cuando el inquilino pierde la acción, puede ser condenado a pagar los honorarios del abogado del propietario
Lo que el propietario NO puede hacer
La ley prohíbe algunas acciones que propietarios desesperados a veces intentan:
No puede entrar en el inmueble sin autorización. Aunque el inquilino esté en mora, el inmueble es la residencia del locatario y la invasión configura delito. La retoma del inmueble solo ocurre vía orden judicial.
No puede cortar agua o luz. Cortar servicios esenciales para forzar la salida del inquilino es práctica prohibida y puede configurar delito.
No puede cambiar la cerradura. Aunque el inmueble esté desocupado y la llave en manos del propietario, el cambio de cerradura durante el contrato vigente sin orden judicial puede generar proceso.
No puede amenazar o presionar. Cualquier conducta que configure coerción puede ser usada contra el propietario en el proceso judicial.
El camino legal es el único camino — y existe, funciona y protege al propietario.
Cuánto tiempo lleva y cuál es el costo
Un proceso de desalojo por falta de pago sin contestación del inquilino puede ser concluido en 4 a 8 meses en Florianópolis. Con contestación, puede superar 12 a 18 meses.
El costo incluye honorarios de abogado (generalmente 15% a 20% del valor cobrado, o monto fijo combinado con el abogado) y costas procesales. Cuando el inquilino es condenado, puede ser obligado a resarcir parte de estos costos.
La cuenta que pocos hacen: 12 meses sin alquiler (R$ 3.000/mes) = R$ 36.000 perdidos. Honorarios del 20% sobre ese valor = R$ 7.200. Total recuperable por la acción = R$ 43.200 — pero el proceso puede llevar meses para ejecutar la cobranza efectiva.
Por eso la garantía adecuada importa: con la Garantía Total de Regente, el propietario recibe durante todo el proceso. El litigio es problema de Regente, no del propietario.
Cómo la garantía correcta lo cambia todo
Con fiador o caución, el propietario pasa por el proceso completo sin recibir y después intenta recuperar por la vía judicial. Con la Garantía Total, el alquiler entra todos los meses mientras el proceso tramita.
Para entender la diferencia entre cada modalidad de garantía y lo que cada una cubre, la guía sobre garantías de alquiler compara las opciones en detalle.
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Fuentes: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, art. 59 a 66 (Planalto.gov.br); datos operacionales Regente Imóveis (2026).
