Tiene un inmueble en Airbnb y el ingreso mensual parece bueno en el extracto. Pero 2026 cambió tres cosas al mismo tiempo: la tarifa que la plataforma cobra, lo que la Receita Federal ya sabe sobre usted, y cómo la reforma tributaria trata este tipo de alquiler. La mayoría de los propietarios aún no ha rehecho esta cuenta.
Esta guía lo rehace. Sin el discurso de quien vende un curso de Airbnb, y sin el alarmismo de quien quiere convencerlo a alejarse de él. Los números, verificados uno a uno, y una respuesta honesta: para quién aún vale la pena, y para quién no vale más.
Foto: Eduardo Zmievski via Unsplash — Beira-Mar Norte, Florianópolis
Los dos actores del mercado
Booking y Airbnb dominan el alquiler de temporada en Brasil, y es común oír que uno atiende turista extranjero y el otro, turista nacional. No es exactamente así: ambos tienen fuerte demanda doméstica, y la proporción entre huésped nacional e internacional varía más por ciudad que por plataforma.
La diferencia entre ambas, en la práctica, está menos en el público y más en la tarifa que cada una cobra al anfitrión, y es allí donde la cuenta de 2026 cambia.
La tarifa de Airbnb cambió
Si ha oído que la tarifa de Airbnb subió al 16%, la información es real, pero incompleta. No hubo un aumento simple de una tarifa única. Airbnb está migrando de modelo de cobro.
En el modelo antiguo, llamado de tarifa dividida, el anfitrión paga el 4% sobre el valor de la reserva, y el huésped paga una tarifa de servicio separada, entre 14,1% y 16,5%. En el modelo nuevo, llamado de tarifa única, es el anfitrión quien paga solo, y la tarifa puede llegar al 16% sobre el valor de la reserva. El huésped no paga nada más.
La migración comenzó alrededor de octubre de 2025 y continúa en rollout por segmento de anfitrión durante 2026. No existe una fecha única de «aumento»: existe un cambio de modelo, que desplaza el peso de la tarifa hacia su ingreso neto.
En la práctica, esto significa que dos anfitriones pueden estar en modelos diferentes hoy, con márgenes diferentes, sin que ninguno de los dos haya hecho nada malo. Vale la pena verificar en cuál modelo se encuentra su anuncio.
La Administración Tributaria ya pidió sus datos
Por años, alquilar vía Airbnb sin declarar el ingreso fue común. La plataforma no enviaba información alguna a la Receita Federal, y buena parte de los propietarios trataba ese dinero como ingreso invisible.
Eso cambió. La Receita Federal hizo una solicitud formal al Airbnb, y la empresa confirmó públicamente que la atendió: proporcionó nombre, CPF o CNPJ, dirección y valores de transacciones de anfitriones, cubriendo el período de septiembre de 2020 a diciembre de 2024. El pedido tuvo base en el poder general de fiscalización de la Receita, previsto en el Código Tributario Nacional.
Aún no existe una ley que obligue al Airbnb a reportar sus ganancias automáticamente cada año, fue una solicitud puntual, retroactiva, que la Receita ya hizo una vez y puede hacer de nuevo. Para quién nunca declaró, el precedente ya existe, y cambia el cálculo de riesgo.
La reforma tributaria pesa más sobre la temporada
Aquí está el punto que menos propietarios entienden, y lo que más pesa en la cuenta de 2026: la Reforma Tributaria, la Lei Complementar 214/2025, no trata el alquiler de temporada como el alquiler anual. Lo trata como servicio de hospedaje.
La regla de los 90 días
El artículo 253 de la ley establece que la locación residencial por hasta 90 días ininterruptos, cuando el locador se encuadra como contribuyente del nuevo régimen, sigue las mismas reglas aplicadas a hoteles y posadas. No es más solo «alquilar un inmueble». Para el Fisco, pasa a ser prestar un servicio.
Quién se encuadra como contribuyente
El artículo 251 establece dos criterios, y necesitan valer al mismo tiempo: ingresos con locación por encima de R$240 mil en el año anterior, y más de tres inmuebles distintos alquilados. Un propietario con dos inmuebles, aunque facturando bien, no entra en esta regla. Un propietario con cuatro inmuebles e ingreso relevante, entra.
La diferencia de carga tributaria
La diferencia de carga entre los dos regímenes es real y mensurable, y mayor de lo que parece a primera vista. La locación residencial común tiene una reducción de 70% en la base de cálculo del IBS y del CBS, lo que resulta en una alícuota efectiva en torno a 8,4% de estos dos tributos. La locación de temporada, encuadrada como hospedaje, tiene reducción de apenas 40%, lo que lleva a una alícuota efectiva de IBS/CBS en torno a 16,8%, casi el doble.
Sumando el impuesto a la renta, que incide por encima y puede llegar al 27,5% en la franja más alta, y la carga total de un propietario persona física en temporada, en el sistema pleno de 2033, puede pasar del 44%. En el alquiler anual, la misma suma queda cerca del 36%. No es un impuesto nuevo aislado: es el IR de siempre sumado a un IBS/CBS que trata la temporada como hospedaje, no como locación.
Vale una corrección importante: no es verdad que todo propietario que alquila por Airbnb vaya a pagar esa carga más alta en 2026. La propia Receita Federal ya desmintió esa generalización, la tributación por el nuevo régimen solo alcanza a quien se encuadra en los criterios cumulativos del artículo 251, los R$240 mil y los tres inmuebles que usted vio arriba. Un propietario con uno o dos inmuebles, por debajo de esos umbrales, sigue solo en el Impuesto a la Renta de siempre, sin el IBS/CBS.
Quién nunca declaró, atención
Si es uno de los propietarios que alquiló vía Airbnb sin declarar nada, los próximos párrafos importan más que los anteriores.
La multa
La multa por omitir ingreso de alquiler en la declaración de Impuesto a la Renta es de 75% sobre el impuesto debido, prevista en el artículo 44 de la Lei 9.430/96. En caso de fraude, evasión o colusión comprobados, esa multa calificada sube al 100% sobre el débito tributario, no el 150% que mucha gente ya ha oído hablar; ese porcentaje fue reducido por la Lei 14.689/2023. Pero el 150% no desapareció: vuelven a valer en un caso específico, que usted ve a continuación.
Los cinco años de retroactividad
El Fisco puede cobrar retroactivamente. El plazo para que la Receita lance ese crédito, cuando no hubo declaración alguna, es de cinco años, contados a partir del primer día del ejercicio siguiente al año en que el lanzamiento podría haber sido hecho. Es el artículo 173, inciso I, del Código Tributario Nacional. Hay un detalle técnico en discusión en el STJ sobre cuál plazo se aplica en escenarios específicos de omisión parcial, pero para quien nunca declaró nada, la regla de los cinco años es la que vale.
La multa sube si reincide
Existe un agravante que la mayoría desconoce. Si dentro de dos años de una tasación anterior el Fisco constata nueva conducta dolosa del mismo contribuyente, la multa calificada deja de ser 100% y vuelve al 150% sobre el débito tributario. Es la reincidencia prevista en el artículo 44, párrafo 1º-A, de la Lei 9.430/96, incluido por la misma Lei 14.689/2023 que redujo el porcentaje estándar. La Corte Suprema ya confirmó esta escala al juzgar el Tema 863 de repercusión general: 100% es el techo para fraude comprobada aislada, 150% es el techo cuando hay reincidencia.
Sume eso a lo que ya ha leído: la Receita ya pidió y recibió datos de anfitriones de Airbnb. Quién alquiló sin declarar en los últimos cinco años tiene un riesgo concreto, no hipotético. En esos casos, años sin declarar, duda sobre el propio encuadre o riesgo de reincidencia, vale menos economizar en la consulta y más buscar un abogado tributarista y un buen contador antes de actuar, para acertar el cálculo y la estrategia de regularización con precisión.
Ingreso no es ganancia
Aquí mora la confusión más común entre quién calcula si Airbnb vale la pena: mirar la facturación bruta y creer que es lo que sobra al final del mes.
No es así. De la facturación que entra, salen en secuencia: la tarifa de la propia plataforma, que vio antes; la comisión de una administradora, si contrata una, el rango suele quedar entre 15% y 35% de la facturación bruta, pero vale confirmar el porcentaje exacto con quien contrate, porque no hay un índice público que consolide eso; el costo de limpieza a cada cambio de huésped; y, diferente del alquiler anual, las expensas, el agua, la luz y el IPTUIPTU — Imposto Predial e Territorial UrbanoTributo municipal anual sobre imóveis urbanos. Base de cálculo é o valor venal — quase sempre abaixo do valor de mercado — definido pela prefeitura.Ver tudo →, que en la temporada suelen quedar por cuenta del propietario, no del huésped.
En el alquiler anual, es el inquilino quién paga la mayor parte de esos gastos recurrentes. En el alquiler de temporada, es usted. La facturación de un inmueble en Airbnb puede hasta ser mayor, en número absoluto, que la de un alquiler anual equivalente. Lo que sobra al final, después de todos esos gastos, suele ser una cuenta mucho más apretada de lo que el extracto bruto sugiere.
El desgaste que nadie calcula
Existe un costo que raramente entra en la planilla: el desgaste del inmueble. La alta rotatividad de huéspedes de un Airbnb tiende a acelerar el desgaste de muebles, pintura e ítems de decoración, más que un inquilino fijo viviendo en el mismo lugar por años.
Es importante ser honesto aquí: no existe un índice público que mida esa diferencia con precisión. Es una inferencia razonable del sector, basada en el sentido común de cómo un inmueble se comporta bajo uso intenso y cambios constantes, no un dato cerrado. Pero vale entrar en la cuenta como un costo recurrente, incluso sin número exacto: reformas de mantenimiento más frecuentes que en un alquiler anual equivalente.
Para quién aún vale la pena
Sumando tarifa, tributación, costos operacionales y desgaste, llega la pregunta que interesa: ¿para quién Airbnb aún compensa en 2026?
La respuesta está en la forma como usted opera, no en el inmueble en sí. Vale la pena para el propietario con pocos inmuebles, que administra todo solo: recibe el huésped, limpia o contrata la limpieza directamente, resuelve los problemas sin intermediario. Sin pagar comisión de administradora, el margen que sobra aún compensa la tarifa de la plataforma y la carga tributaria más alta.
Deja de valer la pena, o pasa a valer mucho menos, para quién necesita pagar una administradora, un equipo de limpieza tercerizado y aún carga con la nueva tributación. En este escenario, los gastos se acumulan más rápido que la facturación crece, y lo que resta puede quedar por debajo de lo que el mismo inmueble rendería en un alquiler anual, con mucho menos trabajo.
La regla no está en el barrio, en el estándar del inmueble o en cuánto factura por noche, sino en cuántas manos tocan esa operación entre la reserva y el dinero en su bolsillo.
Vale registrar dos detalles que ayudan a quién tiene pocos inmuebles. Primero, la ley prevé un reductor social de R$600 por inmueble al mes, descontado directamente de la base de cálculo del IBS/CBS, lo que reduce la carga de quién opera en menor escala. Segundo, quién se encuadre como contribuyente puede considerar estructurar la operación como persona jurídica, en ganancias presuntas: la carga estimada queda entre 19% y 22%, bien por debajo del más del 44% de la persona física en temporada. Es una decisión que exige evaluación caso a caso, no una recomendación genérica.
El caso de los estudios
Foto: Danilo Rios via Unsplash
Para quién tiene un estudio o kitnet, especialmente cerca de la UFSC, vale un paréntesis aparte. Es común oír que el alquiler de este tipo de inmueble se desplomó en los últimos años. Los datos no confirman eso: en barrios como Trindade e Itacorubi, el alquiler residencial subió, no cayó, en los últimos doce meses.
Existe otra idea equivocada detrás de esa duda: la de que el alquiler de temporada solo compensa cerca de la playa o en barrio turístico. Esta lectura ignora que Florianópolis desarrolló un perfil turístico rico y plural que va mucho más allá de la costa, y Trindade es un ejemplo directo de eso. La región concentra cursos de formación como los de la Policía Militar y del Cuerpo de Bomberos, además del flujo constante de la UFSC: maestrandos, doctorandos, investigadores visitantes, participantes de eventos académicos y de extensión que pasan días o semanas en la ciudad. Es una demanda real de estadía corta que quién vive en la región difícilmente ve en el día a día, pero que sostiene ocupación de temporada incluso lejos de la orilla.
Lo que es real es la presión que viene por delante. La oferta de estudios dirigidos a estudiantes está aumentando de verdad, con nuevos emprendimientos lanzados cerca de la UFSC en los últimos dos años. La demanda por vivienda estudiantil sigue fuerte, pero con más opciones llegando al mercado, es razonable esperar que el crecimiento del alquiler desacele, incluso sin haber caído hasta aquí.
Para quién piensa en Airbnb o alquiler anual en un estudio en esa región, el momento pide atención a esa tendencia, no pánico con una caída que aún no ha sucedido.
Alternativas para quién se está yendo de Airbnb
Si la cuenta no cerró después de todo esto, existen caminos, no solo la opción de continuar operando en la pérdida relativa.
Uno de ellos es vender el inmueble pequeño, pensado para temporada, y comprar uno mayor, con perfil que agrada más a quién busca alquiler anual: familias, profesionales, quién quiere vivir por años, no por días. Otro es simplemente recalibrar el precio del alquiler anual al valor real de mercado, lo que suele generar demanda suficiente sin pasar por el desgaste operacional de la temporada.
Ninguna de las dos es automática ni garantizada. Las dos exigen entender el momento correcto de vender, comprar o refijar precios, lo que es justamente donde una curación inmobiliaria que acompaña el mercado de cerca hace diferencia.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde un Airbnb por mes en Florianópolis?
Depende menos del inmueble y más de quién opera. Antes de mirar la facturación bruta, es preciso descontar la tarifa de la plataforma, la comisión de administradora si la hay, la limpieza y los gastos fijos que en la temporada quedan con el propietario. Lo que sobra al final del mes suele ser mucho menor de lo que el valor que aparece en el extracto de reservas.
¿Qué compensa más, Airbnb o alquiler anual?
No existe respuesta única. Compensa Airbnb para quién tiene pocos inmuebles y administra todo solo, sin pagar administradora ni limpieza tercerizada. Compensa alquiler anual para quién prefiere previsibilidad, menos trabajo operacional y no quiere cargar con la carga tributaria más alta que la reforma aplica a la temporada.
¿Cuáles son los puntos negativos de Airbnb?
La tarifa de la plataforma, que puede llegar al 16% en el modelo actual; la tributación más pesada después de la reforma, que puede pasar del 44% de carga total para quién se encuadra como contribuyente, contra cerca del 36% en el alquiler anual; los costos que quedan con el propietario, como expensas y limpieza; y un desgaste del inmueble probablemente mayor, por la alta rotatividad de huéspedes.
¿Cuál es la tarifa que cobra Airbnb?
Depende del modelo de su anuncio. En el modelo antiguo, de tarifa dividida, el anfitrión paga el 4% y el huésped paga separadamente entre 14,1% y 16,5%. En el modelo nuevo, de tarifa única, en rollout desde octubre de 2025, es el anfitrión quién paga solo, y la tarifa puede llegar al 16% sobre el valor de la reserva.
¿Airbnb vale la pena en Florianópolis?
Vale para el propietario con pocos inmuebles que administra todo directamente, sin intermediarios. Deja de valer, o vale mucho menos, para quién necesita pagar administradora, equipo de limpieza y la nueva carga tributaria al mismo tiempo. En ese caso, el alquiler anual suele rendir más líquido, con menos trabajo.
Qué hacer con esta cuenta
Si llegó hasta aquí y se reconoció en el primer grupo, el que administra solo y aún cierra la cuenta en azul, Airbnb continúa siendo una opción razonable en 2026. Vale solo rehacer los números con la tarifa y la tributación actualizadas, porque el margen probablemente se redujo desde la última vez que calculó.
Si se reconoció en el segundo grupo, entre pagar administradora, limpieza y la carga tributaria más alta, vale considerar si el trabajo aún compensa lo que sobra. A veces la respuesta es cambiar a alquiler anual. A veces es continuar en temporada, pero con una gestión que realmente optimice lo que hoy está siendo desperdiciado en ineficiencia operacional.
Regente acompaña ese mercado de cerca, los dos lados de él, y ayuda a propietarios a decidir con números reales, no con el promedio de mercado. Si quiere revisar la cuenta de su inmueble, hable con un consultor.
