Desde que la LC 214/2025 fue sancionada, la misma pregunta aparece en cada reunión con propietarios: «¿La reforma tributaria va a afectar mi bolsillo?»
La respuesta honesta tiene dos partes. La primera es tranquilizadora: la abrumadora mayoría de los propietarios de inmuebles en Florianópolis no será afectada en 2026, y muchos no serán afectados nunca. La segunda parte exige atención: quién tiene cartera más grande, con cuatro o más inmuebles generando más de R$ 240 mil por año, necesita entender las reglas ahora — porque 2027 llega rápido.
1. El criterio acumulativo exacto: art. 251, §1º, I de la LC 214/2025
La Ley Complementaria 214/2025 establece que la persona física se convierte en contribuyente del IBS y de la CBS sobre alquiler de inmuebles solo cuando atienda, al mismo tiempo, dos condiciones:
- Tener más de 3 inmuebles alquilados simultáneamente
- Tener ingresos brutos anuales por alquiler superiores a R$ 240.000 en el año-calendario anterior
Estos dos criterios son acumulativos. No es «uno u otro» — es obligatoriamente ambos al mismo tiempo. Ejemplos:
- 5 inmuebles + ingresos de R$ 200k/año: no es contribuyente (no alcanzó el límite de ingresos)
- 1 inmueble + ingresos de R$ 300k/año: no es contribuyente (no alcanzó el límite de cantidad)
- 4 inmuebles + ingresos de R$ 250k/año: es contribuyente (alcanzó los dos criterios)
2. Cómo funcionan el IBS y el CBS sobre el alquiler
El reductor de 70% para alquiler residencial — alícuota efectiva de ~8,4%
El artículo 261 de la LC 214/2025 trae un beneficio importante: la alícuota estándar del IBS+CBS se reduce en 70% para operaciones de alquiler de inmueble residencial.
Con alícuota de referencia estimada en 28% en el sistema pleno (2033): 28% × (1 − 70%) = 8,4% de alícuota efectiva sobre el valor del alquiler.
El reductor social: R$ 600 por mes por inmueble deducido de la base
El artículo 260 de la LC 214/2025 crea el reductor social: en los alquileres residenciales, el propietario contribuyente puede deducir de la base de cálculo del IBS y del CBS el valor de R$ 600 por inmueble por mes (actualizado mensualmente por el IPCAIPCA — Índice Nacional de Preços ao Consumidor AmploPrincipal indicador oficial de inflação do Brasil, medido pelo IBGE mensalmente. Referência para reajuste de aluguéis, financiamentos e títulos do Tesouro.Ver tudo →).
Ejemplo — alquiler de R$ 2.500/mes:
| Etapa | Valor |
| Valor del alquiler (base inicial) | R$ 2.500,00 |
| Reductor social (art. 260) | − R$ 600,00 |
| Base de cálculo | R$ 1.900,00 |
| Alícuota efectiva con reductor de 70% | 8,4% |
| IBS+CBS adeudados en el mes | R$ 159,60 |
| Carga real sobre el alquiler | 6,4% |
3. Cronograma fase a fase
| Período | Qué sucede | Impacto práctico |
| 2026 | Fase de pruebas: IBS al 0,1% y CBS al 0,9% | Alícuotas solo informativas — sin recaudación real |
| 2027–2028 | CBS en alícuota cercana a la referencial (~8,8%) | Carga efectiva de la CBS sobre alquiler residencial: ~2,6% |
| 2029–2032 | IBS sube progresivamente (10% → 40% de la alícuota plena) | Transición gradual |
| 2033 | Sistema completo | Alícuota efectiva ~8,4% sobre alquiler residencial |
4. Cuánto va a pagar: simulaciones por perfil
Perfil 1 — propietario con 4 inmuebles e ingresos de R$ 280k/año por alquiler
| Cálculo | Por inmueble/mes |
| Valor del alquiler | R$ 5.833 |
| Reductor social (art. 260) | − R$ 600 |
| Base de cálculo | R$ 5.233 |
| IBS+CBS (8,4%) | R$ 439,57 |
| Carga anual total (4 inmuebles) | ~R$ 21.100 |
| Carga efectiva sobre ingresos brutos | ~7,5% |
Perfil 2 — propietario con 2 inmuebles: fuera del criterio
Este propietario no alcanza el requisito de «más de 3 inmuebles». Independientemente del valor del alquiler, no es contribuyente de IBS y CBS. Continúa recaudando retención en la fuente normalmente.
5. Qué hacer ahora — acciones concretas
CIB: el plazo de Florianópolis ya pasó
El Catastro Inmobiliario Brasileño (CIB) es el identificador único nacional de cada inmueble, creado por los artículos 413 y siguientes de la LC 214/2025. El plazo para inmuebles urbanos en las capitales (incluyendo Florianópolis) era 31/12/2025 — ya cerrado. En la práctica, el CIB se asigna automáticamente por los cartórios de registro en cualquier acto jurídico reciente.
NFS-e obligatoria a partir de mayo de 2026
Propietarios encuadrados como contribuyentes (4+ inmuebles e ingresos >R$ 240k) pasan a tener obligación de emitir Nota Fiscal de Servicios Electrónica (NFS-e) a partir de mayo de 2026.
Hallazgo del art. 487 — beneficio exclusivo para contratos antiguos: contratos celebrados hasta 16 de enero de 2025 pueden optar por la alícuota simplificada de 3,65% sobre los ingresos brutos (IBS+CBS conjuntos) en lugar de las alícuotas regulares. Válido hasta el término del contrato o hasta 31/12/2028. Consulte un contador para evaluar si esa opción es ventajosa en su caso.
La cuenta de la estructuración jurídica
| Estructura | IR o IRPJ | IBS+CBS | Carga total estimada (2033) |
| PF — alquiler residencial | hasta 27,5% | ~8,4% | hasta ~35,9% |
| PF — alquiler temporada | hasta 27,5% | ~16,8% | hasta ~44% |
| PJ Lucro Presumido — residencial | 10–14% | ~8,4% | ~19–22% |
La ventana para organizar esa transición es 2026: es el último año sin recaudación efectiva de IBS y CBS. La CBS comienza a pesar de verdad en 2027.
7. Preguntas frecuentes
¿La reforma tributaria va a aumentar el impuesto sobre alquiler?
Para la mayoría de los propietarios, no. La LC 214/2025 restringe la incidencia de IBS y CBS a quién tiene más de 3 inmuebles alquilados Y ingresos anuales superiores a R$ 240 mil — dos criterios acumulativos (art. 251, §1º, I). Propietarios fuera de ese perfil continúan tributados solo por el Impuesto a la Renta.
¿Cuál es la alícuota efectiva del IBS+CBS sobre alquiler residencial?
Con el reductor de 70% previsto en el art. 261 de la LC 214/2025, la alícuota efectiva estimada es aproximadamente 8,4% sobre el valor del alquiler en el sistema pleno (2033). Con el reductor social de R$ 600 por inmueble por mes (art. 260), la carga real puede ser aún menor.
¿Qué es el reductor social de R$ 600?
Es una deducción de la base de cálculo del IBS y del CBS, prevista en el art. 260 de la LC 214/2025. El propietario contribuyente puede restar R$ 600 por inmueble por mes del valor del alquiler antes de aplicar la alícuota. El valor se actualiza mensualmente por el IPCA.
¿Vale la pena abrir empresa para pagar menos impuesto sobre alquiler?
Depende del perfil. Una PJ en lucro presumido puede tener carga total de 19% a 22% sobre los ingresos de alquiler residencial, contra hasta 35,9% en la persona física en sistema pleno (2033). El Simples Nacional no es una opción — la legislación expresamente veda su uso para alquiler de inmuebles propios.
