Si usted tiene un departamento en la playa en Florianópolis y lo alquila por Airbnb o Booking, la Reforma Tributaria cambia las reglas del juego. No de inmediato — la cobranza efectiva no comienza en 2026 —, pero el marco regulatorio ya está definido.
La Lei Complementar 214/2025 trata los contratos de alquiler de hasta 90 días como servicio de hotelería. No es una interpretación: está escrito en el art. 278 del texto legal, que incluye expresamente «inmueble residencial amoblado» en la definición de hospedaje.
1. Qué cambió para quienes alquilan por temporada en Florianópolis
Contratos de hasta 90 días = hotelería según la LC 214/2025
El gran cambio conceptual está en el art. 253 combinado con el art. 278 de la LC 214/2025: los contratos de alquiler de inmueble residencial con plazo igual o inferior a 90 días ininterrumpidos tributan como servicio de hotelería.
El art. 278 define servicio de hotelería como «prestación de alojamiento temporario» en inmueble residencial amoblado. No hay ambigüedad interpretativa aquí — la norma fue redactada para incluir exactamente este modelo de negocio.
2. La diferencia entre temporada y larga duración en la tributación
Alquiler residencial largo: reductor del 70%, alícuota efectiva ~8,4%
La LC 214/2025 otorga, en el art. 261, una reducción del 70% en las alícuotas de IBS y CBS para el alquiler de inmuebles. Con una alícuota estándar estimada del 28%: 28% × 30% = 8,4% de alícuota efectiva.
Alquiler de temporada/hotelería: reductor del 40%, alícuota efectiva ~16,8%
Para contratos de hasta 90 días — el modelo Airbnb —, el reductor cae al 40%: 28% × 60% = 16,8% de alícuota efectiva. El reductor social de R$ 600 no se aplica a la temporada.
Carga total persona física en temporada: hasta ~44% (escenario máximo)
Cuando se acumula IBS+CBS (~16,8%) con el Impuesto a las Ganancias de la persona física (hasta 27,5%), se llega al número que circuló en la prensa: hasta el 44% de carga total. Este es el escenario máximo, en el sistema pleno a partir de 2033.
| Tipo de alquiler | Reductor IBS/CBS | Alícuota efectiva (2033) | Carga total estimada c/ IR PF |
| Residencial largo (>90 días) | 70% | ~8,4% | hasta ~35,9% |
| Temporada / Airbnb (≤90 días) | 40% | ~16,8% | hasta ~44% |
3. Quiénes están afectados y cuándo
El criterio es acumulativo — y más restrictivo de lo que parece
La nueva tributación por IBS y CBS no se aplica a todo propietario que alquila por temporada. El art. 251, §1º, I exige dos requisitos simultáneos:
- Más de 3 inmuebles distintos alquilados al mismo tiempo
- Facturación bruta anual superior a R$ 240.000
En Florianópolis, inmuebles de alto estándar en las playas frecuentemente generan ingresos superiores a R$ 20.000 por mes en temporada alta. Quienes tienen 4 o más propiedades de ese perfil casi con certeza superan los dos umbrales.
2026 es fase de prueba — la cobranza efectiva comienza en 2027
En 2026: alícuotas simbólicas (0,1% IBS + 0,9% CBS), solo informativas. Sin cobranza real.
En 2027-2028: CBS en alícuota cercana a la referencial (~8,8%). IBS aún en 0,1%.
En 2033: sistema pleno.
4. Florianópolis: el contexto local
Florianópolis combina características que hacen especialmente relevante la nueva tributación: alta concentración de inmuebles de temporada en las playas (Jurerê Internacional, Ingleses, Campeche, Lagoa da Conceição), ticket promedio elevado (inmuebles de alto estándar frecuentemente superan R$ 15.000 a R$ 25.000 por mes en temporada alta) y un perfil de inversor que combina inmueble propio con 3 a 6 inmuebles de temporada.
5. Qué pueden hacer los propietarios de temporada en FLN
Evaluar la conversión a alquiler residencial largo
La diferencia de carga tributaria entre temporada (~16,8% de IBS/CBS) y residencial largo (~8,4%) es exactamente el doble. Para inmuebles con alta vacancia fuera de la temporada alta, la conversión puede tener sentido matemático ya a partir de 2027.
La administración profesional como factor de optimización
Las comisiones de administración e intermediación abonadas a la inmobiliaria son deducibles del Impuesto a las Ganancias del propietario persona física, lo que reduce la base de cálculo del impuesto.
Evaluar estructura persona jurídica con un contador especializado
| Estructura | IR o IRPJ | IBS/CBS | Total estimado (2033) |
| PF – temporada | hasta 27,5% | ~16,8% | hasta ~44% |
| PJ Lucro Presumido – temporada | 10-14% | ~16,8% | ~27-31% |
El Simples Nacional está expresamente vedado para el alquiler de inmuebles propios. Consulte a un contador especializado en inmuebles antes de tomar cualquier decisión.
6. Preguntas frecuentes
¿Airbnb va a tributar por la reforma tributaria?
Sí, pero solo para propietarios que cumplan dos criterios acumulativos: más de 3 inmuebles alquilados y facturación anual superior a R$ 240.000. La LC 214/2025 encuadra los contratos de hasta 90 días como servicio de hotelería. Quienes tienen 1 o 2 inmuebles de temporada continúan tributando únicamente por el IR/carnê-leão.
¿Cuál es la diferencia de impuesto entre alquiler de temporada y alquiler largo?
En el sistema pleno (a partir de 2033), el alquiler residencial largo tiene un reductor del 70% sobre IBS y CBS, lo que resulta en una alícuota efectiva de aproximadamente 8,4%. El alquiler de temporada tiene un reductor del 40%, con una alícuota efectiva de aproximadamente 16,8% — el doble. Sumando el Impuesto a las Ganancias, la carga máxima para una persona física en temporada puede llegar al 44%.
¿Cuándo comienza la cobranza del IBS y CBS sobre Airbnb?
En 2026 las alícuotas son solo simbólicas y sin cobranza efectiva. La cobranza real comienza en 2027, cuando la CBS entrará en alícuota cercana a la referencial. El sistema pleno solo ocurre en 2033.
¿Vale la pena convertir a alquiler largo en Florianópolis?
Depende del inmueble y del portafolio. La conversión reduce la alícuota efectiva de IBS/CBS a la mitad. Para inmuebles con alta vacancia fuera de la temporada, la conversión puede tener sentido financiero a partir de 2027.
