Desde 2024, quienes alquilan un inmueble en Brasil están en el radar de la Receita Federal de forma más directa que antes. El CIB —Controle de Informações de Bens— creó una obligación de comunicación automática que conecta escribanías, administradoras, plataformas de locación y el Fisco en una cadena de información que antes dependía exclusivamente de la autodeclaración del contribuyente.
Si alquila un inmueble y no declara correctamente, las posibilidades de que esto pase desapercibido disminuyeron significativamente.
Qué es el CIB
El CIB es una obligación accesoria creada por la Instrução Normativa RFB nº 1.969/2022 y regulada por normas posteriores. Determina que ciertas personas jurídicas —llamadas «declarantes»— informen a la Receita Federal operaciones con bienes inmuebles que superen determinados valores.
Quiénes están obligados a declarar:
– Escribanías de registro de inmuebles
– Escribanías de notas
– Administradoras de inmuebles (inmobiliarias)
– Incorporadoras y constructoras
– Plataformas digitales de intermediación inmobiliaria
Qué se declara:
– Transferencias de propiedad (compra y venta, donación, herencia)
– Contratos de locación con valor mensual superior al límite regulado
– Rescisiones contractuales
– Valores de alquiler e IPTUIPTU — Imposto Predial e Territorial UrbanoTributo municipal anual sobre imóveis urbanos. Base de cálculo é o valor venal — quase sempre abaixo do valor de mercado — definido pela prefeitura.Ver tudo → informados en el contrato
Los datos se cruzan automáticamente con lo que el contribuyente declara en el IRPF. Las divergencias generan inconsistencias que la Receita puede cuestionar.
Qué cambia para el propietario que alquila
Antes del CIB, la Receita sabía sobre el alquiler principalmente por lo que usted declaraba —y por lo que el inquilino eventualmente declaraba como gasto de alquiler. El cruzamiento existía, pero era menos sistemático.
Con el CIB, la administradora que gestiona el inmueble remite a la Receita la información del contrato: valor del alquiler, identidad del arrendador, identidad del arrendatario, período de vigencia. Si no declara ese rendimiento —o declara un valor diferente— la inconsistencia es detectable automáticamente.
Qué debe hacer
Declarar el alquiler en el IRPF correctamente. El alquiler recibido por persona física se tributa por la tabla progresiva del IRPF. La alícuota depende del valor mensual:
| Rendimiento mensual | Alícuota |
|---|---|
| Hasta R$ 2.259,20 | Exento |
| R$ 2.259,21 a R$ 2.826,65 | 7,5% |
| R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% |
| R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% |
| Arriba de R$ 4.664,68 | 27,5% |
Pagar el Carnê-Leão mensualmente. Quienes reciben alquiler como persona física están obligados a pagar el Carnê-Leão mes a mes —no solo en el ajuste anual. El pago fuera de plazo genera multa e intereses.
Mantener el contrato formalizado y registrado. Los contratos de locación sin registro en escribanía o sin administradora formal crean inconsistencia: la Receita puede recibir información de una fuente y usted no tener documentación para comprobar el valor declarado.
Situaciones de riesgo
Alquiler informal (sin contrato o con valor declarado inferior al real). El cruzamiento CIB x IRPF identificará divergencias. No es cuestión de «tal vez» —es cuestión de cuándo.
Contrato de locación por temporada no declarado. Plataformas de hospedaje como Airbnb se enmarcan potencialmente como declarantes del CIB. La regulación aún está en evolución, pero la tendencia es de expansión del alcance de informantes.
Inmueble a nombre de persona física con múltiples contratos. Quienes tienen dos o más inmuebles alquilados y suman los rendimientos superiores a R$ 4.664/mes están en la franja de alícuota máxima —y el CIB hace cada contrato individualmente rastreable.
Inmobiliaria profesional reduce el riesgo
Cuando un inmueble es administrado por una inmobiliaria registrada, el flujo de información a la Receita Federal es transparente y documentado. El contrato está formalizado, el valor está declarado y hay historial de pagos.
El propietario que administra solo —especialmente con acuerdos informales— corre el riesgo de que la información llegue a la Receita por una fuente (escribanía, banco) sin tener documentación equivalente de su parte.
Una administración profesional no elimina la obligación tributaria del propietario, pero elimina la inconsistencia documental que transforma una obligación simple en problema.
Para entender qué se incluye en una administración profesional más allá de la formalización, la guía sobre cómo poner su inmueble en alquiler en Florianópolis detalla el proceso completo desde el punto de vista operacional y fiscal.
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Fuentes: Instrução Normativa RFB nº 1.969/2022 (Diário Oficial da União); Lei nº 8.245/1991 —Lei del Inquilino (Planalto.gov.br); tabla progresiva IRPF 2025 (Receita Federal).
