Comprar um imóvel no Centro de Florianópolis é diferente de comprar em qualquer outro bairro da cidade. O estoque histórico, o patrimônio tombado e as zonas de preservação cultural criam um conjunto de regras que o comprador precisa conhecer antes — não depois — de assinar a proposta.

Este guia explica o zoneamento vigente, o que é permitido reformar, onde o Programa Retrofit abre oportunidades e o que as obras públicas em andamento significam para o valor dos imóveis do bairro.

O Plano Diretor que rege o Centro

O zoneamento de Florianópolis é definido pela Lei Complementar Municipal 482/2014 — o Plano Diretor — atualizada pela LC 739/2023, revisão aprovada em maio de 2023. O órgão responsável pela implementação é o IPUF (Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Florianópolis).

Para consultar o zoneamento de uma rua ou lote específico, o IPUF disponibiliza mapa interativo em: redeplanejamento.pmf.sc.gov.br/planodiretor.

As principais zonas do Centro são:

ACI (Área Central de Interesse): zona principal do miolo histórico — gabaritos variados, uso misto intenso
AMC (Área Mista Central): áreas de transição entre o miolo e os bairros adjacentes — uso misto residencial e comercial
APC (Área de Preservação Cultural): zonas com restrições de intervenção — não significa tombamento, mas limita alterações de fachada e conjunto urbano

Patrimônio tombado: o que são ~330 edificações

O Centro de Florianópolis tem aproximadamente 330 edificações tombadas em 10 complexos históricos urbanos. Três instâncias podem tombar um imóvel:

IPHAN (federal) — tombamentos de âmbito nacional
SEPHAN/PMF (municipal) — patrimônio histórico de Florianópolis
COTESPHAN/FCC/SC (estadual) — patrimônios de Santa Catarina

Os tombamentos mais conhecidos:

Bem tombado	Dado histórico
Mercado Público	Edificação atual inaugurada em 5 de fevereiro de 1899
Catedral Metropolitana	Construção entre 1753 e 1773; elevada à catedral em 1908
Ponte Hercílio Luz	Inaugurada em 13 de maio de 1926; tombada pelo IPHAN em 1997
Palácio Cruz e Sousa	Edificação de 1785; Museu Histórico de SC desde 1986
Casa da Memória	Edificação de 1929; acervo com ~45 mil peças; entrada gratuita

O que significa comprar um imóvel tombado

Tombamento não é sinônimo de impossibilidade. Na prática:

O que é livre:
– Reformas internas (exceto quando o tombamento especifica interior)
– Modernização de instalações (elétrica, hidráulica, ar-condicionado)
– Troca de pisos e acabamentos

O que exige aprovação:
– Qualquer alteração de fachada — cor, revestimento, vãos, esquadrias
– Acréscimos de área que alterem a volumetria
– Demolição total ou parcial

O processo de aprovação varia conforme o nível de tombamento: federal (IPHAN) tende a ser mais demorado; municipal (PMF/SEPHAN) costuma ser mais ágil para projetos que preservam a essência da fachada.

Imóvel em zona APC mas não tombado individualmente: a PMF pode negar alterações de fachada mesmo sem tombamento formal. Verificar na PMF antes de comprar ou incluir cláusula de resolução por impedimento urbanístico no compromisso de compra e venda.

Programa Retrofit Floripa: a oportunidade de valorização

Aprovado em 2023–2024, o Programa Retrofit Floripa abre uma janela para imóveis históricos do Centro que estavam sem uso econômico viável.

O programa permite:
– Conversão de uso: imóvel comercial abandonado pode virar residencial; espaço industrial pode virar uso misto
– Redução de exigências urbanísticas em troca da preservação e restauração da fachada
– Regularização de situações com histórico de uso informal

O que já aconteceu: a revitalização Fase 1 do Centro histórico foi concluída em maio de 2024. A Fase 2 depende do financiamento pelo BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento).

Para o investidor: um Retrofit bem executado pode elevar o valor do imóvel em 15–25% segundo estimativas de mercado. Antes de comprar qualquer imóvel histórico no Centro, vale verificar se ele está dentro dos critérios do programa — pode ser a diferença entre uma reforma proibitiva e um projeto viável com incentivo.

Lista de imóveis elegíveis: disponível na PMF e legislação municipal específica.

Obras em andamento e o que esperar

O Centro tem pelo menos cinco obras relevantes em curso ou programadas:

Pontes Colombo Salles e Pedro Ivo Campos: em reforma simultânea desde 2025 (DEINFRA/SC). A dupla reforma criou o maior gargalo de trânsito da ilha — e deve continuar impactando o acesso ao Centro pelo Continente por mais de um ano.

Ponte Hercílio Luz: restauração em andamento com R$ 143 milhões ainda necessários (DNIT / NDMais). Quando concluída, deve reabrir o acesso de pedestres e ciclistas entre o Centro e o Continente pela ponte mais icônica de Florianópolis — potencial de valorização para imóveis no entorno.

ETE Insular — CASAN: ampliação com R$ 245 milhões, com meta de atingir >90% de tratamento de esgoto. Parte do esgoto do Centro ainda é lançado in natura na Baía Sul. A conclusão da obra deve melhorar a qualidade ambiental da baía — o que tende a valorizar a Beira-Mar Norte a médio prazo.

Revitalização do Centro histórico: Fase 2 (pendente BID) inclui requalificação de ruas e espaços públicos do miolo histórico.

O que o comprador deve fazer antes de fechar negócio no Centro

Confirmar o nível de tombamento (ou ausência dele) no Banco de Dados do Patrimônio da PMF ou no site do IPHAN
Verificar se o imóvel está em zona APC via mapa IPUF — mesmo sem tombamento, pode haver restrições de fachada
Consultar se o imóvel é elegível ao Retrofit Floripa — pode viabilizar uma reforma que de outra forma seria inviável
Verificar habite-se e regularidade documental — imóveis antigos do Centro têm histórico elevado de averbações incompletas e reformas sem regularização
Checar condição das instalações — umidade, infiltração e fachadas deterioradas são comuns em prédios históricos sem manutenção adequada