Cuando el inquilino avisa que se va, lo primero que hace el propietario es coordinar la devolución de las llaves. Lo segundo, muchas veces, es descubrir que el inmueble no está como fue entregado.
Paredes con manchas, agujeros de tornillos sin reparar, piso rayado, box oxidado, pintura descascarada por exceso de humedad. Lo que hubiera costado un fin de semana de cuidado se fue acumulando durante dos o tres años de contrato.
La pregunta que todo propietario se hace en ese momento: ¿quién paga esto?
Lo que dice la ley
La Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) divide la responsabilidad en dos categorías:
Desgaste natural: el deterioro que ocurre con el uso normal a lo largo del tiempo — pintura que pierde luminosidad con los años, sellos que envejecen, gomas que se resecan. Ese costo es del propietario.
Daño por uso indebido o negligencia: agujeros sin reparar, manchas profundas, rayones en el piso, humedad causada por falta de ventilación, vidrios rotos, cerraduras dañadas. Ese costo es del inquilino — y puede cobrarse.
Existe además una tercera situación relevante: cuando el inmueble se entrega al inquilino con pintura nueva, el contrato puede — y debe — prever que sea devuelto en las mismas condiciones. En ese caso, la obligación de repintar al irse corresponde al locatario, independientemente de si se trata o no de «desgaste natural».
La estrategia de pintar antes de la primera locación
Regente incentiva a los propietarios a pintar el inmueble antes de ponerlo en alquiler por primera vez. El motivo es práctico: un inmueble entregado con pintura nueva crea una referencia objetiva y contractual — y permite exigir el mismo estándar en la devolución.
Ese criterio se mantiene a lo largo de las siguientes locaciones. Con cada nuevo contrato, el estándar se repacta. El inmueble que comienza bien tiende a conservarse mejor — y el propietario no necesita costear reformas que no son su responsabilidad.
Los desgastes naturales derivados del uso son esperados y previstos. Lo que la Garantía Total de Regente cubre son los daños que van más allá de lo normal — señales de mal uso, negligencia o deterioro que excedan el desgaste legítimo del contrato.
El problema empieza en la entrada — no en la salida
La mayoría de los perjuicios al momento de la salida del inquilino tienen origen en el momento de la entrada: la inspección no se realizó, o se hizo de forma superficial — sin fotos, sin informe detallado, sin firma de ambas partes.
Sin informe de entrada, el propietario no tiene base documental para cobrar. El inquilino puede alegar que el agujero ya estaba, que la pared ya tenía esa mancha, que el piso ya era así. Sin documentación, es difícil contestar — y en la práctica la mayoría de los propietarios absorbe el costo como algo inevitable.
La inspección de Regente es descriptiva y fotográfica en mínimo detalle. Cada ambiente, cada pared, cada elemento de terminación — registrado con foto y descripción escrita, firmado por el inquilino al momento de la entrada. Ese proceso es lo que garantiza al propietario el derecho a cobrar por los daños comprobados y es uno de los pilares de la confianza que Regente mantiene con sus propietarios.
El costo real de una reforma de salida en Florianópolis
Los valores varían según el tamaño del inmueble, el estado de conservación y el profesional contratado. Como referencia en 2026:
| Servicio | Rango de costo |
|---|---|
| Pintura completa — studio (35–45 m²) | R$ 1.800 – R$ 3.500 |
| Pintura completa — 2 dormitorios (60–80 m²) | R$ 3.000 – R$ 6.000 |
| Rejuntado y reparaciones de piso | R$ 400 – R$ 1.500 |
| Cambio de cerraduras | R$ 200 – R$ 600 |
| Reparaciones generales (vidrios, canillas, box) | R$ 300 – R$ 1.500 |
Una reforma completa en un departamento de 2 dormitorios puede superar los R$ 8.000. Para un inmueble con alquiler de R$ 3.000/mes, eso equivale a casi 3 meses de alquiler — o a más de 2 años de comisión de administración.
Cómo lo resuelve la gestión profesional
Al momento de la salida, el informe de entrada se contrasta con el estado actual del inmueble. Lo que constituye daño documentado se cobra al inquilino o se descuenta de la garantía. Lo que es desgaste natural se trata como responsabilidad del propietario — sin ambigüedad, sin conflictos.
Con la Garantía Total de Regente, el propietario está protegido incluso cuando el inquilino no tiene recursos para cubrir los daños: la Garantía cubre las reparaciones necesarias para devolver el inmueble en condiciones de alquiler. Sin negociaciones, sin proceso judicial para cobrar el arreglo del box.
Para entender qué cubre cada modalidad de garantía — inclusive al momento de la salida del inquilino —, la guía sobre garantías de alquiler compara fiador, caución, seguro de caución y la Garantía Total en detalle.
La lógica de pagar para no tener problemas
«La comisión de administración es un costo.» Esa es la cuenta fácil.
La cuenta difícil: ¿cuánto costó la última reforma de salida? ¿Cuánto tiempo dedicó a coordinar, supervisar y cobrarle al inquilino por los daños? ¿Cuánto tiempo estuvo el inmueble vacío entre un contrato y otro porque necesitaba reparaciones que no estaban documentadas?
La gestión profesional no elimina el desgaste del inmueble. Elimina el desgaste del propietario — que deja de ser quien coordina al pintor, discute por el box y absorbe el costo de lo que no documentó en la entrada.
Para entender qué está incluido en la comisión y cómo la base de cálculo afecta el retorno neto, la guía sobre comisión de administración inmobiliaria en Florianópolis detalla los componentes y lo que cada porcentaje representa en la práctica.
Fuentes: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, art. 22 a 26 (Planalto.gov.br); datos operacionales Regente Imóveis (2026).
