El primer mes sin pago siempre parece una excepción. «Tuve un imprevisto, pago la semana que viene.» En la mayoría de los casos, la semana siguiente resuelve. Pero cuando no resuelve, el propietario se encuentra en un proceso que pocos anticiparon — y que la mayoría no sabe exactamente cómo manejar.
Entender qué hacer cuando el inquilino no paga — y qué podría haberse hecho antes para evitar llegar a ese punto — vale más que cualquier cláusula contractual que nunca necesitará activar.
Primer mes de atraso: qué hacer
Cuando el alquiler no ingresa en la fecha pactada, el primer paso es la notificación extrajudicial. Puede realizarse por carta con aviso de recibo (AR), ante escribanía o por cualquier medio que acredite la recepción por parte del destinatario.
La notificación formal sirve para:
– Documentar que el locador comunicó la deuda
– Iniciar el cómputo de plazos para las etapas siguientes
– Demostrar buena fe antes de recurrir a la Justicia
El inquilino tiene plazo para abonar la deuda con multa (generalmente el 10% sobre el valor del alquiler) e intereses moratorios (1% mensual). Si paga, el contrato continúa.
Atención: recibir cualquier pago parcial sin dejar constancia de que el débito total persiste puede interpretarse como cancelación parcial acordada — lo que complica la acción judicial posterior. Si acepta un pago parcial, documéntelo por escrito indicando que el saldo restante sigue siendo exigible.
Acción de desalojo por falta de pago
Si el inquilino no paga tras la notificación, la vía judicial es el camino. En Brasil, el procedimiento es la ação de despejo por falta de pagamento, prevista en la Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
El proceso funciona así:
1. Presentación de la acción. El propietario (o la administradora) contrata un abogado y presenta la acción. Es posible incluir en la misma acción el reclamo de los montos adeudados.
2. Notificación al inquilino. El inquilino es notificado y tiene un plazo de 15 días para abonar íntegramente la deuda (alquiler + cargos + honorarios profesionales) o contestar la acción.
3. Purgación de la mora. Si el inquilino paga todo en el plazo, la acción se extingue y el contrato continúa. Esto puede ocurrir una sola vez — si vuelve a suceder en el mismo contrato, la purgación ya no es admitida.
4. Sentencia y desalojo. Si el inquilino no paga ni contesta con éxito, el juez ordena el desalojo. Un oficial de justicia ejecuta el desahucio.
¿Cuánto tiempo demora?
En Florianópolis, el proceso de desalojo por falta de pago sin contestación del inquilino puede durar de 4 a 12 meses. Con contestación y recursos, puede superar los 18 meses.
Durante todo ese período, el propietario sin garantía adecuada no percibe el alquiler.
El rol de la garantía cuando el inquilino no paga
La garantía contractual determina qué ocurre durante el proceso. Las diferencias son significativas:
Con fiador: es necesario incluir al fiador en la acción judicial para que responda por la deuda. El proceso de localización, notificación y ejecución del fiador agrega tiempo y complejidad.
Con seguro de caución: la aseguradora es accionada conforme a los términos de la póliza. Hay plazos de análisis, documentación requerida y cobertura limitada al plazo de la póliza.
Con caución en efectivo: el propietario puede utilizar el depósito para cubrir parte de la deuda — pero el monto está limitado a 3× el alquiler, y raramente cubre el período completo de morosidad más los honorarios profesionales.
Con la Garantía Total de Regente: el alquiler llega al propietario en la fecha pactada, todos los meses, independientemente de lo que ocurra con el inquilino. Regente asume la gestión de cobro y, si es necesario, el proceso judicial. El propietario no interviene en el problema operativo — solo recibe el informe.
Cómo evitar que ocurra: el análisis crediticio
La morosidad raramente es una sorpresa absoluta para quienes realizan un análisis crediticio serio. Los candidatos con historial de deudas activas, ingresos incompatibles con el alquiler o antecedentes de locaciones conflictivas tienen un perfil identificable antes de la firma del contrato.
El análisis crediticio profesional incluye:
- Consulta en Serasa, SPC y Boa Vista
- Verificación de ingresos compatibles (referencia: el alquiler no debería superar el 30% del ingreso bruto)
- Revisión del historial de locaciones anteriores cuando esté disponible
- Análisis de la garantía ofrecida
El propietario que apresura el análisis para «cerrar rápido» frecuentemente descubre, seis meses después, por qué el candidato aceptó tan deprisa.
Regente no aprueba para cerrar — aprueba para que el contrato dure. El proceso de análisis se realiza con criterio y sin presión de plazos, porque el costo de un inquilino moroso siempre es mayor que el costo de una vacante un poco más prolongada.
Para comprender cómo funciona el proceso completo — desde el análisis crediticio hasta la transferencia del alquiler —, la guía sobre gestión de alquiler profesional detalla cada etapa.
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Fuentes: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, art. 59 a 66 (Planalto.gov.br); datos operacionales Regente Imóveis (2026).
