La Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevé cuatro modalidades de garantía locativa. Cada una protege al propietario de forma diferente, y ninguna protege de todo.
Entender las diferencias antes de firmar el contrato evita sorpresas que llegan meses después, generalmente cuando el inquilino ya ha dejado de pagar.
Fiador: la garantía más común y la más lenta
El fiador es una persona física que asume la responsabilidad de las obligaciones del inquilino si este no paga. Es la modalidad más utilizada en el mercado.
Qué protege: El fiador responde por la deuda del inquilino: alquiler atrasado, encargos no pagados, posibles daños al inmueble.
El problema: accionar al fiador es un proceso judicial. Cuando el inquilino deja de pagar, el propietario debe notificar, esperar el plazo, interponer una acción de desalojo, citar al fiador. Todo el proceso puede tardar de 6 a 18 meses, y durante ese período el propietario no recibe nada.
Hay otra complicación: el fiador puede volverse inválido a lo largo del contrato. Si vende el inmueble que dio en garantía, si pierde capacidad financiera o si solicita ser exonerado, la garantía deja de existir, y el propietario muchas veces solo se entera cuando necesita accionarla.
Quién paga el costo: el fiador no le cobra al inquilino directamente, pero requiere confianza personal entre las partes, lo que limita el universo de candidatos.
Depósito caución: protege poco y está limitado por ley
El depósito caución es un depósito en dinero efectuado por el inquilino al inicio del contrato. Debe ser depositado en cuenta de ahorro a nombre del locatario.
Qué protege: cubre atrasos cortos y pequeños daños al inmueble dentro del límite legal.
El límite legal: el artículo 38 de la Lei do Inquilinato limita el depósito caución a un máximo de 3 veces el valor del alquiler. Para un alquiler de R$ 3.000, el techo es R$ 9.000.
Por qué ese valor no es suficiente: en un proceso de desalojo por falta de pago, R$ 9.000 no cubren los honorarios de abogado de un proceso básico, que generalmente oscilan entre R$ 3.000 y R$ 8.000. No queda nada para cubrir los meses sin alquiler mientras el proceso se tramita, los daños al inmueble y las cuentas no pagadas (expensas, IPTUIPTU — Imposto Predial e Territorial UrbanoTributo municipal anual sobre imóveis urbanos. Base de cálculo é o valor venal — quase sempre abaixo do valor de mercado — definido pela prefeitura.Ver tudo →).
Por eso Regente no trabaja con depósito caución. El límite legal hace que esta modalidad sea insuficiente para proteger el patrimonio del propietario en cualquier escenario de insolvencia prolongada.
Seguro de fianza: cobertura real, pero con franquicias y plazos
El seguro de fianza es una póliza contratada por el inquilino con una aseguradora. En caso de insolvencia, la aseguradora paga al propietario y luego cobra al inquilino.
Qué protege: alquiler y encargos previstos en la póliza, por plazo determinado.
Las limitaciones:
– La cobertura se limita al plazo de la póliza, generalmente 12 meses renovables
– Hay franquicias y períodos de espera en algunas pólizas
– El accionamiento requiere documentación y puede tener plazo de análisis
– Si la aseguradora tiene dificultades financieras, el propietario queda expuesto
Para el inquilino, el costo es generalmente una prima equivalente a 1 a 1,5 alquiler por año, pagada durante todo el contrato, sin reembolso al final.
Título de capitalización: funciona como depósito caución con rescate
El título de capitalización funciona de manera similar al depósito caución: el inquilino deposita un valor equivalente a algunos meses de alquiler, que queda bloqueado en la aseguradora. Al final del contrato, si no hay deudas, el valor se devuelve con actualización.
Qué protege: lo mismo que el depósito caución: atrasos cortos y daños limitados al valor del título.
La diferencia respecto al depósito caución: el inquilino puede rescatar el valor al irse, lo que hace la modalidad más atractiva para él. Para el propietario, el nivel de protección es equivalente al depósito caución: limitado.
La Garantía Total de Regente: lo que ninguna otra modalidad ofrece
La Garantía Total no es una de las cuatro modalidades anteriores. Es el producto propio de Regente, que opera en paralelo al contrato de alquiler y elimina el principal riesgo del propietario: no recibir.
Qué garantiza:
Pago del alquiler en día, siempre. Independientemente de si el inquilino paga o no, independientemente del avance de cualquier proceso, el alquiler llega al propietario en la fecha contratada. Sin franquicia, sin período de espera, sin límite de meses cubiertos. El contrato dura 3 años con el inquilino atrasándose 6 veces: las 6 veces llega a tiempo.
Cobertura integral durante el proceso de desalojo. Si es necesario accionar el proceso judicial, el propietario continúa recibiendo durante todos los meses que el proceso dure: 6 meses, 12 meses, 18 meses. Regente paga.
Pintura al final de la locación. Independientemente del estado en que el inmueble sea devuelto, dentro de los límites de desgaste natural, el inmueble recibe pintura al final del contrato.
Pago de IPTU y expensas. Aunque el inquilino deje de pagar los gastos del inmueble, Regente garantiza que esas cuentas se paguen, evitando que la deuda recaiga sobre el inmueble o el propietario.
Comparativa directa
| Modalidad | Quién paga | Cobertura máxima | Proceso judicial | Límite de meses |
|---|---|---|---|---|
| FiadorFiadorPessoa física que assume solidariamente a dívida de outra em contrato de locação ou financiamento, respondendo com seu patrimônio pessoal caso o devedor principal não cumpra as obrigações. Exige análise de idoneidade e pode incluir o bem de família como garantia.Ver tudo → | Inquilino | Ilimitada en teoría | Necesario | Duración del proceso |
| Depósito caución | Inquilino | 3× alquiler | No | No cubre procesos prolongados |
| Seguro de fianza | Inquilino | Previsto en póliza | No (paga aseguradora) | Plazo de póliza |
| Título capitalización | Inquilino | 3–6× alquiler | No | Valor del título |
| Garantía Total (Regente) | Regente | Ilimitada | No | Sin límite |
La diferencia fundamental: todas las otras modalidades dependen de accionamiento, plazo o límite de cobertura. La Garantía Total paga automáticamente, en la fecha, sin que el propietario tenga que accionar nada.
Cómo funciona en la práctica
Con la Garantía Total, el proceso del propietario es simple: el alquiler llega a la cuenta en la fecha acordada, todos los meses. Si el inquilino pagó o no es una cuestión entre él y Regente, no entre él y el propietario.
Para entender el costo de la administración con Garantía Total incluida y cómo se compara con otras inmobiliarias, vea la guía sobre tarifa de administración inmobiliaria en Florianópolis.
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Fuentes: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, art. 37 y 38 (Planalto.gov.br); datos operacionales Regente Imóveis (2026).
