Distrato de Inmueble en Planta: Qué Garantiza la Ley 13.786

Usted firmó la compra de un inmueble en planta y ahora necesita salir del contrato. Quizá los ingresos cambiaron, quizá el proyecto ya no tiene sentido, quizá recién percibió que entró en algo grande sin entender las reglas. La primera reacción de la mayoría de los compradores es llamar al desarrollador y preguntar cuánto recibe de vuelta. Y es en esa llamada donde el desequilibrio aparece.

El desarrollador conoce la Ley 13.786/2018 mejor que usted. Sabe qué puede retener, qué puede deducir y qué simplemente puede no mencionar. El documento de distrato que presenta tiende a reflejar el mejor escenario para él, no los límites que la ley y los tribunales imponen a favor de quien compra.

Esta guía muestra qué garantiza la Ley 13.786 al comprador, qué suele quedar fuera de la conversación y por qué firmar el distrato propuesto sin revisión puede resultar costoso. El contenido no sustituye orientación jurídica. Como involucra montos altos y reglas en disputa en los tribunales, la recomendación es consultar un abogado especialista en derecho inmobiliario antes de cualquier firma.

El Problema: Usted Quiere Salir y la Cuenta La Hace el Desarrollador

Cuando el comprador decide desistir, el desarrollador arma el cálculo. Define el porcentaje de retención, suma la consultoría inmobiliaria, agrega gastos y presenta el saldo a devolver. El número llega listo.

El problema es que cada una de esas deducciones tiene techo legal, y algunas dependen de condiciones que necesitan verificarse. Sin saberlo, el comprador acepta un cálculo que puede estar por encima de lo que la ley permite.

La Ley 13.786/2018 reglamentó el distrato inmobiliario y rige para contratos firmados a partir del 27 de diciembre de 2018 (Câmara dos Deputados (2018)). Permite la rescisión en cualquier momento antes de la entrega, pero las consecuencias financieras dependen del tipo de contrato y del momento de la desistencia.

Hay un detalle que pocos compradores conocen. Si la compra se hizo fuera del local de ventas, cuenta con 7 días corridos para desistir sin ninguna penalidad, con devolución íntegra, bastando enviar carta certificada con aviso de recepción (Ley 13.786/2018, Art. 67-A, § 10 (2018)). El plazo es corto y raramente lo recuerda quien vendió.

Cuánto Pierde en el Distrato

Este es el punto de mayor impacto financiero y el más distorsionado en las conversas iniciales.

La regla base de la Ley 13.786 separa dos escenarios:

• Sin patrimonio de afectación: retención de hasta 25% de los valores pagados, más la consultoría inmobiliaria integral.
• Con patrimonio de afectación (PdA): retención de hasta 50% de los valores pagados.

En el escenario sin PdA, significa que recibe de vuelta, como mínimo, 75% de lo que pagó, ya descontada la comisión de consultoría (Ley 13.786/2018, Art. 67-A (2018)).

El texto literal del Art. 67-A, II prevé que la pena convencional «no podrá exceder el 25% (veinticinco por ciento) de la cantidad pagada». El texto exacto de los párrafos queda pendiente de confirmar en el Planalto antes de la publicación final.

Qué Entra en la Cuenta Además de la Multa

El porcentaje de retención no es el único descuento. La ley autoriza deducir, de forma acumulativa, la integralidad de la comisión de consultoría inmobiliaria, aunque la haya pagado separadamente o embutida en el precio (Ley 13.786/2018, Art. 67-A, I (2018)). Esa comisión suele estar en la franja del 5% al 8% del valor del inmueble, porcentaje a confirmar caso a caso en el contrato.

Cuando suma la comisión al porcentaje de retención, la pérdida real queda por encima de lo que el número de la multa indica. En un caso analizado por la STJ en diciembre de 2025, la suma de retención de 50% en PdA con la consultoría resultó en pérdida próxima al 60% del total pagado (ConJur (2025)).

Tasa de Goce: Probablemente No Deba Pagar

La tasa de goce es un alquiler retroactivo, cobrado a quien ocupó el inmueble antes del distrato. Incide solo si efectivamente recibió las llaves.

Quien compró en planta, está en fase de obra y nunca ocupó el inmueble no debe pagar goce. La STJ confirmó ese entendimiento en octubre de 2025, incluso para terrenos no edificados (Ley 13.786/2018, Art. 67-A, § 3º (2018)). El porcentaje aplicable cuando hay posesión (0,5% o 0,75% mensual sobre el valor actualizado) queda pendiente de confirmar, porque las fuentes divergen y el texto literal del párrafo requiere verificación.

En Cuánto Tiempo Recibe el Dinero

El plazo de devolución depende del régimen del emprendimiento, y es uno de los puntos que el desarrollador suele presentar de forma vaga.

En el régimen sin PdA, la ley prevé 180 días corridos (no hábiles) contados de la fecha en que el distrato se firma (Ley 13.786/2018, Art. 67-A, § 6º (2018)). La cuenta comienza del distrato, no de la fecha en que comienza a cobrar. Por eso, formalizar el pedido por escrito temprano es importante.

En el régimen con PdA, el plazo es de 30 días tras la expedición del habite-se. Si la obra aún está en marcha, esto puede tardar años (Ley 13.786/2018, Art. 67-A, § 5º (2018)).

En ambos casos, si el desarrollador revende el inmueble antes del plazo, la devolución debe ocurrir en 30 días de la reventa (Ley 13.786/2018, Art. 67-A, § 7º (2018)). Decisiones recientes de la STJ indican que, cuando el Código de Defensa del Consumidor se aplica, la devolución debe ser inmediata.

Si la Obra Se Atrasó: Puede Salir Sin Multa

Hay un escenario en que el comprador sale sin perder nada, y depende de la culpa del desarrollador.

La Ley 13.786 otorga una tolerancia de 180 días corridos más allá de la fecha de entrega prevista en el contrato. Dentro de ese plazo, el atraso no otorga derecho a rescisión sin gravamen (Ley 13.786/2018, Art. 43-A (2018)).

Superada la tolerancia, sin que haya dado causa al atraso, surgen dos opciones:

• Salir del contrato: devolución de 100% de los valores pagados, corregidos por el INCC, más multa de 1% del valor pagado por mes de atraso, calculada pro rata die.
• Continuar en el contrato: recibir la multa de 1% mensual por el período de atraso y seguir hasta la entrega.

La multa de 1% incide sobre el valor total efectivamente pagado, lo que incluye lo que fue cancelado vía financiación, no solo las cuotas pagadas directamente al constructor. Algunos desarrolladores intentan restringir la base de cálculo, pero la jurisprudencia dominante considera el total. La amplitud exacta de la base queda pendiente de confirmar con evaluación jurídica del contrato.

Para hacer valer ese derecho, guarde todo: el contrato con la fecha de entrega, recibos y extractos de lo pagado y registros del estado de la obra en el vencimiento del plazo.

Lo Que Decide la STJ y Por Qué Hay Inseguridad Ahora

Este es el punto que el desarrollador no tiene interés en mencionar, y lo que más pesa en su cálculo final.

En septiembre de 2025, la 3ª Sala de la STJ decidió que el Código de Defensa del Consumidor prevalece sobre la Ley 13.786 en las relaciones de consumo (REsp 2.106.548, relatora Min. Nancy Andrighi). En la práctica, la retención total, sumando multa, consultoría inmobiliaria, gastos administrativos e impuestos, queda limitada a 25%, incluso en inmuebles con patrimonio de afectación (ConJur (2025)).

Esa decisión también trató como nulas las cláusulas de pérdida total de las cuotas y apuntó hacia devolución inmediata, en lugar de postergada al habite-se.

Hay un pero importante. La 4ª Sala de la STJ mantiene entendimiento de que la retención de 50% en PdA es válida, y la divergencia fue llevada a la 2ª Sección por medio de embargos para pacificación (ConJur (2025)). Mientras la 2ª Sección no decide, hay inseguridad jurídica abierta: la tesis de techo de 25% incluso con PdA es favorable al comprador, pero aún no está consolidada.

Lo que esto significa para usted: si el desarrollador propone retener 50% basado en patrimonio de afectación, hay fundamento actual para cuestionar ese porcentaje. La estrategia depende de su caso y requiere evaluación de un abogado.

Antes de Firmar: Lo Que el Desarrollador Suele Omitir

Vale revisar los puntos ciegos más comunes antes de que firme el distrato:

• El patrimonio de afectación solo vale 50% si está inscripto en la matrícula. Pida la certificación actualizada del inmueble en el Registro de Inmuebles. Si el PdA no está inscripto, la retención máxima vuelve a 25%.
• La consultoría inmobiliaria se deduce del valor a devolver, aunque ya la haya pagado. Exija el cálculo detallado por escrito.
• El distrato no es obligatorio aceptarlo. El documento tiene fuerza de transacción. Firmar un distrato desfavorable puede significar renunciar a derechos.
• El plazo de 180 días corre del distrato. Formalice el pedido temprano y guarde protocolo de envío.
• La decisión de la STJ de septiembre de 2025 puede reducir la retención de 50% a 25%, pero el tema aún está bajo divergencia. No lo trate como definitivo ni lo descarte como imposible.

Existe Alternativa al Distrato: El Traspaso

Antes de aceptar perder 25% o más, vale considerar el traspaso, también llamado cesión de derechos.

En el traspaso, en lugar de devolver el inmueble al desarrollador, transfiere el contrato a otra persona, que asume las obligaciones restantes. No pierde los valores pagados. Dependiendo de la valorización del inmueble, puede incluso cobrar una prima del nuevo comprador.

La diferencia práctica: el traspaso requiere encontrar un comprador interesado y obtener la aprobación del desarrollador, que puede pedir análisis de crédito del nuevo comprador y una tasa administrativa. Esa tasa debe ser fija y razonable. Cobros proporcionales al valor del inmueble han sido derribados en la Justicia por abusividad.

Para quien ya pagó buena parte del contrato y está en un inmueble que se valorizó, el traspaso tiende a ser bien menos oneroso que el distrato. Para quien compró hace poco, en mercado estancado, el distrato puede ser el camino más rápido. La elección depende de los números de su caso.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo desistir de un inmueble en planta después de firmar el contrato?

Sí. La Ley 13.786/2018 garantiza el derecho de rescindir el contrato en cualquier momento antes de la entrega, pero las consecuencias financieras dependen del momento de la desistencia y del tipo de contrato. Si la compra se hizo fuera del local de ventas, aún cuenta con 7 días corridos para desistir sin ninguna penalidad, bastando enviar carta certificada con aviso de recepción. Después de ese plazo, rigen las reglas de retención de la ley. Antes de firmar cualquier documento de distrato propuesto por el desarrollador, consulte un abogado especializado en derecho inmobiliario.

¿Cuánto voy a perder si pido el distrato?

La ley limita la retención a hasta 25% de los valores pagados, más la comisión de consultoría inmobiliaria, cuando el emprendimiento no está en patrimonio de afectación (PdA). Con PdA, el límite sube a hasta 50%. En el peor escenario sin PdA, recibe de vuelta al menos 75% de lo que pagó, descontada la consultoría. En 2025, la 3ª Sala de la STJ decidió que, en relaciones de consumo, el Código de Defensa del Consumidor puede limitar la retención total a 25% incluso en inmuebles con PdA. Ese punto aún está siendo pacificado en los tribunales. El valor devuelto se corrige por el índice contractual, normalmente el INCC durante la obra.

¿En cuánto tiempo voy a recibir mi dinero de vuelta?

Depende del régimen del inmueble. Sin patrimonio de afectación, la ley prevé devolución en hasta 180 días corridos contados de la fecha en que el distrato se firma. Con PdA, el plazo es de 30 días tras la expedición del habite-se, lo que puede tardar años si la obra aún está en marcha. En ambos casos, si el desarrollador revende el inmueble antes de esos plazos, la devolución debe ocurrir en 30 días de la reventa. Decisiones recientes de la STJ indican que, cuando el CDC se aplica, la devolución debe ser inmediata. Documente el pedido por escrito y guarde el protocolo de envío.

Si la obra se atrasó más de 6 meses, ¿puedo salir sin multa?

Sí. La Ley 13.786/2018 otorga al desarrollador una tolerancia de 180 días corridos más allá de la fecha de entrega prevista en el contrato. Si ese plazo es superado sin que haya dado causa al atraso, puede rescindir el contrato y exigir la devolución del 100% de los valores pagados, sin ninguna penalidad sobre usted, corregidos por el INCC. Además, el desarrollador debe pagar multa de 1% del total pagado por mes de atraso, calculada pro rata die. Otra opción es permanecer en el contrato y recibir solo la multa mensual. Guarde fotos, registros de la obra y comunicaciones con el constructor para documentar el atraso.

¿El desarrollador puede retener 50% de lo que pagué?

Puede, si el emprendimiento está regularmente registrado en el régimen de patrimonio de afectación y el contrato prevé expresamente esa condición. Pero hay dos puntos de atención. Primero, el PdA debe estar inscripto en la matrícula del inmueble. Si no está, el límite vuelve a 25%. Segundo, en septiembre de 2025 la 3ª Sala de la STJ entendió que el Código de Defensa del Consumidor limita la retención total a 25%, incluso en PdA. Ese tema aún está en divergencia en la 2ª Sección de la STJ, lo que genera inseguridad jurídica momentánea. Ante una propuesta de retención de 50%, consulte un abogado inmobiliario para evaluar si hay fundamento para cuestionar el porcentaje.

¿El constructor puede descontar la comisión de consultoría en el distrato?

Sí. La Ley 13.786/2018 autoriza la deducción de la integralidad de la comisión de consultoría inmobiliaria de los valores a devolver, independientemente de haberla pagado separadamente o embutida en el precio. Este es un punto que suele no explicarse con claridad: además del porcentaje de multa, se descuenta la consultoría, que normalmente está en la franja del 5% al 8% del valor del inmueble. La pérdida real puede ser mayor de lo que el porcentaje de retención sugiere. Exija siempre el cálculo detallado y por escrito antes de firmar.

¿El distrato propuesto por el desarrollador es obligatorio aceptarlo?

No. El distrato es un documento con fuerza de acuerdo. Al firmarlo, acepta las condiciones propuestas, aunque sean peores de lo que la ley garantiza. Tiene el derecho de negociar los términos o rehusar y buscar la rescisión por vía judicial. Algunos constructores proponen devolución en cuotas largas, descuentos por encima de lo permitido o cláusulas de renuncia a indemnizaciones. Lea cada cláusula con atención. Si tiene duda, no firme antes de consultar un abogado especializado en derecho inmobiliario. El distrato no necesita ser firmado el mismo día en que es presentado.

¿La Ley del Distrato rige para contratos firmados antes de 2019?

No directamente. La Ley 13.786/2018 entró en vigencia el 27 de diciembre de 2018 y no se aplica retroactivamente a contratos anteriores. Para contratos firmados antes de esa fecha, rigen las reglas anteriores, incluyendo entendimientos de la STJ que generalmente determinaban la devolución del 75% al 90% de los valores pagados, sin los plazos de espera extendidos de la ley actual. Si su contrato es anterior a diciembre de 2018, las condiciones del distrato pueden ser más favorables. Evalúe con un abogado.

Conclusión: No Firme en la Oscuridad

El distrato de inmueble en planta tiene reglas claras en algunos puntos y disputadas en otros. Lo que la Ley 13.786 garantiza (techo de retención, devolución del 100% en caso de atraso de la obra, plazo de 7 días para compras fuera del local de ventas) solo protege a quien conoce esos derechos antes de firmar.

La cuenta presentada por el desarrollador refleja su interés. Verificar si el patrimonio de afectación está inscripto, exigir el cálculo detallado por escrito, confirmar los plazos y evaluar el traspaso como alternativa puede significar decenas de miles de reales más en su bolsillo.

Como el caso involucra montos altos, deducciones acumulativas y jurisprudencia en movimiento, la decisión no debería tomarse sobre la base del documento que llega listo. Antes de firmar cualquier distrato, busque orientación jurídica especializada en derecho inmobiliario.

Si está en esa situación y quiere entender sus derechos antes de decidir, hable con nuestro equipo por el formulario de orientación jurídica. Ayudamos a organizar el caso y a dirigirlo al acompañamiento adecuado.