O Centro de Florianópolis valorizou +16% no primeiro semestre de 2025 — mais do que o dobro da média de Florianópolis no mesmo período (ND+). Em dez anos, o m² da cidade saiu de R$ 6.305 para R$ 12.773 — uma alta de 100% que superou com folga a inflação acumulada do período.
Para quem avalia um imóvel no Centro como investimento, o mercado oferece dois perfis distintos: a renda de temporada (Airbnb, alta rentabilidade, sazonalidade marcada) e a renda anual (aluguel de longo prazo, menor rentabilidade, maior previsibilidade). A escolha entre os dois define o tipo de imóvel, a sub-região e o ticket que fazem sentido.
Os três drivers de valorização do Centro
Driver 1 — Turismo e Airbnb
Florianópolis é o terceiro destino turístico mais buscado do Brasil em janeiro. O Centro — com o Mercado Público, a Praça XV, a Beira-Mar Norte e a infraestrutura histórica — é ponto de passagem e hospedagem para boa parte desses turistas.
Rentabilidade bruta Airbnb estimada no Centro: 10–18% ao ano (dados setoriais), com pico entre dezembro e março e um segundo pico em julho (FenaOstra). Para imóveis reformados bem localizados na Beira-Mar Norte ou próximos ao Mercado Público, a ocupação no verão chega a 90%+ com diárias premium.
O risco: regulamentação municipal de Florianópolis para Airbnb está em discussão. Verificar o quadro regulatório antes de comprar imóvel com tese exclusivamente de temporada.
Driver 2 — Demanda profissional e institucional
O Centro concentra PMF, Câmara, TJSC, Receita Federal, INSS, JUCESC e centenas de escritórios jurídicos e contábeis. Quem trabalha no bairro frequentemente quer ou precisa morar nele — especialmente quem tem clientes no setor público.
Essa demanda não depende de temporada. Funciona de segunda a sexta, o ano inteiro, independente do turismo.
Driver 3 — Beira-Mar Norte premium
A Av. Jornalista Rubens de Arruda Ramos é um dos endereços de maior prestígio de Florianópolis. Apartamentos com vista para a Baía Sul têm liquidez e valorização superiores ao restante do bairro — e ao restante da cidade. O produto é escasso: são poucos prédios com real vista desobstruída.
Cap rate e rentabilidade
| Tipologia | Cap rate anual (aluguel) | Fonte |
|---|---|---|
| Studio (1 dorm) | ~6,72% aa | FipeZAP — Florianópolis geral |
| 2+ dormitórios (aluguel anual) | ~4,77% aa | FipeZAP — Florianópolis geral |
| Airbnb (temporada) | 10–18% aa | estimativa setorial |
Para análise mais precisa por tipologia e endereço específico no Centro: consultar Secovi-SC / CRECI-SC ou base de dados Regente.
Aluguel médio: R$ 1.664/mês (studio), R$ 3.450/mês (média geral), ~R$ 5.220/mês (1 quarto) — dados QuintoAndar / ND+ (set/2025).
Qual sub-região faz mais sentido por objetivo de investimento
Para Airbnb (curta temporada):
– Beira-Mar Norte (vista para a Baía) — ticket alto, rentabilidade máxima no verão
– Entorno Mercado Público / Praça XV — turistas, perfil histórico, ticket menor
– Studios reformados nos dois eixos — melhor relação entre ticket e diária
Para locação anual (longo prazo):
– Prainha — imóveis residenciais menores, mais tranquilos, bom para locatário fixo
– Miolo histórico — oferta maior, ticket menor, perfil de profissional liberal
– Beira-Mar Norte — ticket alto, mas locatários de alto padrão com permanência longa
Para valorização patrimonial:
– Qualquer imóvel na Beira-Mar Norte com vista para a Baía
– Imóveis elegíveis ao Programa Retrofit — potencial de conversão e valorização de 15–25%
Programa Retrofit: a oportunidade silenciosa
O Programa Retrofit Floripa (aprovado em 2023–2024) permite converter imóveis históricos subutilizados em residenciais ou uso misto, com redução de exigências urbanísticas em troca de preservação de fachada.
Para o investidor, isso significa:
– Imóveis com histórico de uso comercial ou industrial que podem virar residenciais
– Regularização de situações edilícias que hoje travam a negociação
– Potencial de valorização de 15–25% após Retrofit bem executado
Lista de imóveis elegíveis: consultar PMF.
Riscos a considerar
Documentação irregular: frequente em imóveis antigos do Centro. Averbações incompletas, habite-se parcial e reformas sem regularização podem travar financiamento e criar contingências.
Obras nas pontes: as reformas simultâneas das pontes Colombo Salles e Pedro Ivo Campos em 2025 aumentaram o tempo de deslocamento entre o Continente e o Centro — impacto temporário, mas relevante para locatários que trabalham no Continente.
Regulamentação Airbnb: Florianópolis está em discussão sobre legislação de curta temporada. Imóveis com tese exclusiva de Airbnb têm risco regulatório a monitorar.
Estoque antigo sem reforma: comprador que subestima o custo de reforma em imóveis do Centro histórico frequentemente descobre que o imóvel “barato” fica mais caro do que o já reformado.
Perguntas frequentes
Centro de Florianópolis é bom para investir em 2025?
Sim, especialmente com os drivers de Airbnb e Retrofit. O risco é comprar imóvel com documentação irregular ou sem avaliar o custo real de reforma.
É melhor comprar no Centro ou na Trindade para investimento?
Depende do objetivo: Airbnb e turismo → Centro. Locação para universitários e servidores com menor sazonalidade → Trindade. Para valorização patrimonial de longo prazo → Beira-Mar Norte é o produto mais sólido de Florianópolis.
Quanto tempo leva para o investimento no Centro pagar?
Com cap rate de 5–7% aa (Airbnb médio mais conservador), o tempo de retorno bruto é entre 14 e 20 anos. Com Airbnb em pico (10–18%), entre 6 e 10 anos em rendimento bruto — mas com mais custo de gestão e vacância fora de temporada.
Próximos passos
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Série completa de guias: Centro
Fontes: ND+ — Valorização Centro 2025; FipeZAP jan/2026; QuintoAndar set/2025; MySide; pesquisa web 2026-04-09/10.
