Pagar imóvel com criptomoeda no Brasil: o que é legal, o fluxo correto e as obrigações COAF

Pagar imóvel com criptomoeda no Brasil é legal. Mas há um passo que a maioria ignora: a escritura de compra e venda deve ser lavrada em reais. Não existe atalho jurídico que substitua esse fluxo. Este guia detalha cada etapa, os tributos devidos e o que a imobiliária é obrigada a fazer quando o recurso tem origem em cripto.

Pagar imóvel com criptomoeda no Brasil: o que diz a lei

A Lei 14.478/2022 — o Marco Legal das Criptomoedas — regulamentou os prestadores de serviços de ativos virtuais (PSAVs) e incluiu as exchanges brasileiras no rol de sujeitos obrigados à lei de combate à lavagem de dinheiro.

O Decreto 11.563/2023 designou o Banco Central do Brasil como autoridade regulatória e supervisora desses prestadores. As Resoluções BCB 519, 520 e 521, publicadas em novembro de 2025 com vigência a partir de fevereiro de 2026, estabeleceram as regras de autorização formal das exchanges. O prazo para regularização é novembro de 2026.

Uma regra fundamental não mudou: o Art. 318 do Código Civil e a Lei 10.192/2001 determinam que escrituras de compra e venda sejam lavradas em reais. Uma escritura com valor declarado em Bitcoin ou qualquer outro ativo virtual é nula de pleno direito — o Cartório de Registro de Imóveis não a registra, e a propriedade não se transfere.

O caminho correto não é tentar contornar essa regra. É seguir o fluxo.

O fluxo legal obrigatório — passo a passo

Para brasileiro com cripto no Brasil

Passo 1 — Vender na exchange regulada

Alienar os criptoativos em uma exchange brasileira em processo de autorização pelo BCB. ⚠️ VERIFICAR a lista de PSAVs com pedido de autorização em bcb.gov.br antes de operar em uma exchange específica.

Passo 2 — Calcular e recolher o DARF de ganho de capital

Se o total alienado no mês superar R$ 35.000:

• Calcular o ganho de capital pelo programa GCAP da Receita Federal
• Emitir DARF com código 4600 ⚠️ VERIFICAR se este código permanece único após a IN 2.291/2025
• Pagar até o último dia útil do mês seguinte à alienação

Tabela vigente em 2026 (Lei 13.259/2016, mantida após caducidade da MP 1.303/2025 em outubro/2025):

Alienações totais até R$ 35.000 no mês: isentas (IN 1.888/2019, art. 11).

Passo 3 — Transferir os reais para sua conta bancária

Via PIX ou TED para conta cujo CPF/CNPJ seja idêntico ao do cadastro na exchange. O saque via PIX é instantâneo na maioria das exchanges — os reais ficam disponíveis em horas.

Passo 4 — Pagar o vendedor em BRL

TED, DOC ou PIX para a conta do vendedor. Guardar o comprovante bancário como evidência de origem dos recursos.

Passo 5 — Comprovar a origem no tabelionato

O tabelião pode — e cada vez mais costuma — exigir:

• Extrato da exchange comprovando a venda dos criptoativos
• Comprovante de recolhimento do DARF quitado
• Extrato bancário mostrando o crédito em conta e a transferência ao vendedor
• Declaração de origem dos recursos (modelo próprio do tabelionato)
• Histórico de aquisição dos criptoativos (custo de aquisição)

Passo 6 — Escritura em BRL

A escritura consigna o valor em reais. Para imóveis acima de 30 salários mínimos (~R$ 48.360 em 2026), a escritura pública é obrigatória (art. 108 do Código Civil). A origem em cripto não aparece no texto principal — fica registrada nos documentos comprobatórios arquivados pelo tabelionato.

Para estrangeiro com cripto no exterior

O fluxo tem uma etapa adicional obrigatória antes do passo 1:

Câmbio formal via BCB

O estrangeiro aliena os criptoativos no exterior e realiza a remessa internacional via instituição autorizada pelo Banco Central (banco ou corretora de câmbio regulada). Não existe caminho de enviar cripto diretamente para uma exchange brasileira e sacar.

Desde 02/02/2026, stablecoins referenciadas em moeda estrangeira (USDT, USDC) são tratadas como operação de câmbio formal pela Resolução BCB 521/2025. A operação exige contraparte autorizada pelo BCB para valores acima de US$ 100.000.

Sobre o câmbio incide IOF. A alíquota padrão para câmbio financeiro é 0,38%. ⚠️ VERIFICAR se há alíquota específica para stablecoins após a Res. BCB 521 — fontes mencionam 3,5% em alguns contextos sem confirmação em fonte primária.

Após os reais estarem em conta bancária no Brasil, os passos 4 a 6 são idênticos ao fluxo do brasileiro.

O que acontece se você tentar pagar em cripto sem converter?

O tabelião se recusa a lavrar a escritura. A lei exige o valor em reais, e um tabelião responsável não pratica ato que sabe ser nulo. Se por alguma razão o ato fosse lavrado assim mesmo, a escritura seria nula de pleno direito e o registro de imóveis recusaria o registro — o comprador nunca se tornaria legalmente proprietário.

Além disso, dependendo de como a operação é estruturada:

• Evasão de divisas (Lei 7.492/1986, art. 22, parágrafo único): pena de 2 a 6 anos de reclusão
• Lavagem de dinheiro (Lei 9.613/1998, art. 1º): pena de 3 a 10 anos de reclusão

Não existe benefício em tentar esse caminho. O fluxo legal leva de 1 a 3 dias de liquidação e está inteiramente dentro da lei.

O que a imobiliária é obrigada a fazer: as regras COAF

Sujeitos obrigados pela lei de lavagem

A Lei 9.613/1998, art. 9º, X inclui imobiliárias e corretores de imóveis no rol de sujeitos obrigados à lei de prevenção à lavagem de dinheiro. A Resolução COFECI 1.336/2014 regulamenta especificamente as obrigações do setor imobiliário. A Lei 14.478/2022 incluiu as exchanges no mesmo rol.

O que a imobiliária deve fazer em operações com origem em cripto

• Identificar completamente o comprador (KYC): CPF/CNPJ, documentos, endereço
• Exigir comprovação da origem dos recursos: extrato de exchange, DARF quitado, extrato bancário
• Realizar due diligence reforçada em qualquer operação com origem em ativos virtuais — cripto é classificado como red flag regulatório, não porque seja ilegal, mas porque exige atenção redobrada
• Comunicar ao COAF transações imobiliárias acima de R$ 100.000 que apresentem indícios de operação suspeita
• Não comunicar ao cliente que a reportagem foi feita ao COAF — obrigação de sigilo

A imobiliária que omitir intencionalmente essas verificações responde administrativamente (cassação do registro no CRECI) e pode responder criminalmente como partícipe.

Como o comprador facilita o processo

Apresentar toda a documentação organizada na primeira reunião: extrato da exchange, DARF pago, extrato bancário mostrando o fluxo. Isso reduz o tempo de due diligence de semanas para dias.

A nova obrigação acessória: DeCripto

A IN RFB 2.291/2025 institui a Declaração de Criptoativos (DeCripto), alinhando o Brasil ao padrão CARF da OCDE. A obrigatoriedade de envio mensal começa em julho de 2026, via e-CAC.

A DeCripto não altera as regras de tributação vigentes. Ela amplia o monitoramento: alcança compras, vendas, permutas, doações, transferências entre carteiras, staking, mineração e airdrops. Exchanges estrangeiras que operam no Brasil também ficam obrigadas ao reporte.

Quanto tempo leva o processo do início ao fim?

O processo tem três fases:

Fase 1 — Liquidação da cripto: horas. O saque via PIX para conta bancária é praticamente instantâneo nas principais exchanges.

Fase 2 — Due diligence documental: 2 a 5 dias úteis com documentação organizada. Se a imobiliária ou o tabelionato exigirem documentos adicionais, pode se estender.

Fase 3 — Escritura e registro: 1 dia útil de agendamento + dia da assinatura para a escritura. O registro no Cartório de Imóveis leva de 5 a 30 dias úteis dependendo da comarca.

Total estimado: de 2 a 5 semanas do início ao fim. A maior parte do tempo é consumida pela due diligence e pelo registro do imóvel — não pela conversão da cripto, que é praticamente imediata.

FAQ

É legal comprar imóvel com criptomoeda no Brasil?

Sim, é legal. Mas há um passo obrigatório que a maioria das pessoas desconhece: você não pode pagar o imóvel diretamente em criptomoeda. A lei brasileira exige que a escritura de compra e venda seja lavrada em reais. O caminho correto é vender os criptoativos em uma exchange regulada, converter para reais, recolher o imposto sobre o ganho de capital se houver, e só então pagar o vendedor em BRL. Escritura em cripto é nula por lei (Art. 318 do Código Civil), e usar cripto para remeter valores ao exterior sem câmbio formal pode configurar evasão de divisas, crime com pena de 2 a 6 anos.

O cartório aceita escritura com pagamento em Bitcoin?

Não da forma que muitos imaginam. A escritura pública de compra e venda de imóvel no Brasil deve obrigatoriamente declarar o valor em reais, por determinação do Art. 318 do Código Civil e da Lei 10.192/2001. Uma escritura que declare o valor em Bitcoin seria juridicamente nula. O que o cartório aceita é a seguinte situação: você vendeu seu Bitcoin, converteu para reais, pagou o vendedor em reais, e apresenta o valor em BRL na escritura. Para comprovar a origem lícita do dinheiro, o tabelião pode pedir extrato da exchange mostrando a venda, o comprovante do DARF quitado e o extrato bancário mostrando a entrada dos reais em conta.

Quanto de imposto pago ao vender cripto para comprar um imóvel?

Depende do valor alienado no mês. Se você vender até R$ 35.000 em criptoativos no mesmo mês, a operação é isenta de IR. Acima de R$ 35.000, incide imposto progressivo sobre o ganho de capital — a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição. As alíquotas são 15% para ganhos até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5M a R$ 10M, 20% de R$ 10M a R$ 30M, e 22,5% acima de R$ 30M. O imposto é calculado pelo programa GCAP da Receita Federal e pago via DARF com código 4600, até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil usando criptomoeda?

Pode. O estrangeiro com criptoativos no exterior precisa converter esses ativos para reais por meio do câmbio formal do Banco Central. Desde fevereiro de 2026, stablecoins em dólar ou euro também foram enquadradas como operações de câmbio formal pela Resolução BCB 521/2025. Uma vez que os reais estejam em conta bancária no Brasil, o processo de compra é idêntico ao de qualquer comprador: pagar o vendedor em BRL, assinar escritura com valor em reais, registrar no Cartório de Imóveis. O estrangeiro precisa de CPF válido no Brasil para abrir conta bancária e para o registro do imóvel em seu nome.

A imobiliária pode recusar atender um cliente que quer pagar com cripto?

Pode. Mas se aceitar mediar a operação, tem obrigações legais específicas. Pela Resolução COFECI 1.336/2014 e pela Lei 9.613/1998, corretores e imobiliárias são sujeitos obrigados à lei de prevenção à lavagem de dinheiro. Em qualquer operação com origem em criptoativos, a imobiliária deve exigir identificação completa do comprador, solicitar comprovação detalhada da origem dos recursos, fazer due diligence reforçada e reportar ao COAF operações com indícios de irregularidade. O pagamento com criptoativos é classificado como red flag pela regulamentação do setor — não porque seja ilegal, mas porque exige atenção redobrada. A imobiliária que omitir essas verificações intencionalmente pode responder com a cassação do CRECI e criminalmente.

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