La mayoría de los propietarios particulares de inmuebles no pagarán ni el IBS ni el CBS. Ese es el punto de partida —y es lo que más se ha tergiversado en los debates sobre la reforma fiscal y el mercado del alquiler.
¿Qué cambia para todos los propietarios que perciben un alquiler superior a 2.428,80 reales al mes? El «carne-leão» y el CIB. Estos dos aspectos afectan a casi todos los inquilinos, independientemente de si tienen una vivienda o diez.
¿Qué es lo que aún no está del todo definido? Gran parte de los detalles de procedimiento. La ley se redactó como ley complementaria de carácter orgánico, pensada para poder modificarse rápidamente. Abogados, auditores y jueces fiscales aún no tienen plena claridad sobre los aspectos reglamentarios de su aplicación. Quien diga que tiene certeza sobre lo que va a pasar en 2028 está dando palos de ciego.
La mayoría de los propietarios no están sujetos al IBS/CBS
La Ley Complementaria 214/2025 establece dos criterios para que un propietario, como persona física, pase a ser contribuyente del IBS y del CBS. Ambos deben cumplirse simultáneamente:
- Tener más de tres inmuebles alquilados simultáneamente Y
- Tener unos ingresos brutos anuales por alquileres superiores a 240 000 R$
Quien tenga uno o dos inmuebles alquilados no entra en el régimen del IBS/CBS, independientemente del importe del alquiler. Quien tenga cuatro inmuebles pero perciba menos de 240 000 R$ al año tampoco entra. Es necesario cumplir ambos criterios conjuntamente.
Esto ya descarta a la gran mayoría de los propietarios particulares de Brasil, incluida la mayoría de los que alquilan inmuebles en Florianópolis.
Cuándo se aplica el IBS/CBS: Para quienes cumplen ambos criterios, el alquiler residencial se beneficia de una reducción del 70 % en la base imponible. El tipo impositivo efectivo se sitúa entre el 8 % y el 10 %. Además, existe una deducción de 600 reales por cada inmueble residencial alquilado.
La transición: los próximos tres años tendrán tipos impositivos muy bajos
Ni siquiera quienes se incorporen al régimen notarán el impacto total en los próximos años. La implementación es gradual, con tipos impositivos que irán aumentando desde 2026 hasta su consolidación en 2033.
En 2026, quienes sean contribuyentes del IBS/CBS y presenten correctamente su declaración pagarán el equivalente al 1 % de la suma del CBS y el IBS, y este importe se les devolverá a final de año. En la práctica, se trata de un ejercicio de cumplimiento fiscal: se presenta la declaración, se paga casi nada y se recibe el reembolso. El objetivo es poner en marcha el sistema antes de que tenga un impacto real.
El impacto financiero real comenzará a notarse a partir de 2029, con la plena implantación prevista para 2033 —y, incluso en 2033, con la reducción del 70 % aplicada a los alquileres residenciales—.
¿Qué cambia para todo propietario que cobra un alquiler?: el «carne-leão» y el CIB
Estos dos puntos no dependen del número de inmuebles que tengas.
«Carne-leão»
Quien reciba un alquiler de una persona física superior a 2.428,80 R$ al mes tiene la obligación de pagar el IR mensualmente a través del «carne-leão». Esto no es ninguna novedad, ya existe. Lo que cambia es que el CIB (más abajo) facilitará el cruce de datos de la Agencia Tributaria, lo que hará que el incumplimiento resulte más arriesgado.
La tabla progresiva de 2026:
Quienes recurren a una agencia inmobiliaria ven cómo se genera automáticamente el DIMOB, lo que regulariza la situación fiscal del propietario. Quienes alquilan por su cuenta deben llevar el control y pagar los impuestos por su cuenta.
CIB — Registro Inmobiliario Brasileño
El CIB es un código alfanumérico de 7 caracteres asignado a cada inmueble —creado por la Ley Complementaria 214/2025—, al que ya se conoce como el «CPF de los inmuebles». No es algo que el propietario tenga que solicitar: se genera automáticamente.
Su carácter obligatorio entrará en vigor en 2026 para los inmuebles urbanos situados en las capitales y en el Distrito Federal. En 2027 se extenderá al resto de municipios.
¿Por qué es relevante el CIB para los propietarios? Permite el cruce automático de datos entre la inscripción del inmueble, el IPTUIPTU — Imposto Predial e Territorial UrbanoTributo municipal anual sobre imóveis urbanos. Base de cálculo é o valor venal — quase sempre abaixo do valor de mercado — definido pela prefeitura.Ver tudo →, la información bancaria y la declaración del IR. Si el alquiler percibido no aparece en la declaración, pero el inmueble figura en el IPTU y el importe se ingresa en la cuenta cada mes, este cruce de datos identificará la inconsistencia.
La multa por omisión oscila entre el 20 % y el 75 % del impuesto adeudado, más los intereses SELIC retroactivos.
Lo que ningún experto puede garantizar aún con certeza
La reforma fiscal se redactó como ley complementaria orgánica; por su propia naturaleza, es un instrumento concebido para modificarse con mayor agilidad que una ley ordinaria. El objetivo declarado es permitir ajustes durante la transición sin necesidad de pasar por el proceso completo de aprobación legislativa en cada modificación.
El resultado práctico: los abogados fiscalistas, los auditores y los jueces especializados aún no tienen una interpretación uniforme sobre los aspectos reglamentarios y procesales de la ley. Lo que se aplicará en 2028 puede ser diferente de lo que se aplica en 2026. Se esperan actualizaciones constantes.
Esto no es motivo para ignorar el tema, sino para seguirlo de cerca. Quien presente sus declaraciones correctamente a partir de 2026 corre menos riesgo de verse afectado por un cambio retroactivo. Quien deje para «cuando esté listo» puede encontrarse con un pasivo acumulado.
El ebook de Regente: reforma fiscal para alquileres con actualizaciones periódicas
Precisamente debido a esta inestabilidad, Regente ha lanzado el libro electrónico «Reforma fiscal para alquileres de inmuebles de particulares», con actualizaciones periódicas a medida que la ley se vaya regulando y modificando.
El material aborda:
- Los criterios exactos para acogerse o no al régimen de IBS/CBS
- Cómo funciona correctamente el «carne-leão»
- Qué es el CIB y qué hacer al respecto
- Los tipos impositivos de transición por año
- Lo que la gestión profesional resuelve automáticamente para el propietario
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Preguntas frecuentes: reforma fiscal y alquiler
Tengo dos inmuebles alquilados en Florianópolis. ¿Tendré que pagar el IBS/CBS?
No. Para estar sujeto al régimen del IBS/CBS, es necesario tener más de tres inmuebles alquilados al mismo tiempo Y unos ingresos anuales superiores a 240 000 R$. Con dos inmuebles, independientemente del importe del alquiler, no estás sujeto al IBS/CBS.
¿En 2026 tendré que pagar algo más a causa de la reforma?
Si cumples los dos criterios (3 o más inmuebles y 240 000 R$ o más al año), deberás declarar y pagar alrededor de un 1 % entre el CBS y el IBS, que se te devolverá a final de año. Para la mayoría de los propietarios particulares, el año 2026 no supone ningún impacto financiero nuevo.
¿Qué es el CIB y tengo que hacer algo al respecto?
El CIB lo genera automáticamente la Agencia Tributaria; no es necesario solicitarlo. Lo importante es que, a partir de 2026, permite cotejar los datos de tu inmueble con tu declaración del IRPF. Si cobras un alquiler y no lo declaras, aumenta el riesgo de que te identifiquen.
¿La gestión a través de una agencia inmobiliaria protege fiscalmente al propietario?
Sí, en gran medida. La agencia inmobiliaria genera automáticamente el DIMOB, lo que regulariza la obligación accesoria de declarar los alquileres ante la Agencia Tributaria. Esto no sustituye a la declaración de la renta cuando es obligatoria, pero elimina el riesgo de omisión involuntaria.
¿Cuándo estará la reforma definida al 100 %?
No hay una previsión clara. La ley se diseñó para ser modificada a lo largo de la transición. Abogados y auditores especializados siguen discrepando sobre aspectos de su aplicación. Lo más seguro es declarar correctamente desde ya y estar al tanto de las actualizaciones; el ebook de Regente se creó precisamente para eso.
*Legislación: Ley Complementaria 214/2025. Fiscalidad: Fenacon y Agencia Tributaria Federal. CIB: CRECI-SC. Colaboración editorial: Regente Imóveis, marzo de 2026.*
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| Título | Reforma fiscal y alquileres en 2026: ¿Qué cambia para los propietarios de inmuebles que son personas físicas? |
| Descripción | Reforma fiscal y alquileres en 2026: la mayoría de los propietarios particulares no pagan el IBS/CBS. Descubre quiénes se ven afectados y qué cambia. |
| Categoría | Mercado inmobiliario |
| Renta mensual | Situación |
|---|---|
| Hasta 2.428,80 R$ | Exento |
| De 2.428,81 R$ a 3.036,00 R$ | Exento en la práctica (descuento simplificado de 607,20 R$) |
| Por encima de 5.000 R$ | Tipos impositivos del 7,5 % al 27,5 % |
